Gdy zmienia się nasza sytuacja rodzinna lub zawodowa, czasem konieczne jest dokonanie modyfikacji parametrów użytkowych lub technicznych budynku mieszkalnego. Na co się wówczas zdecydować: nadbudowę, przebudowę czy rozbudowę domu? Nim podejmiesz decyzję, sprawdź, czym różnią się te rozwiązania i jakie wiążą się z nimi wymagania formalne.
Warto wiedzieć, że nadbudowa, przebudowa i rozbudowa domu, choć brzmią podobnie, są zupełnie różnymi działaniami budowlanymi i podlegają innym regulacjom prawnym. Właściwa kwalifikacja prac jest niezbędna, by zadbać o swoje bezpieczeństwo i prawidłowo dopełnić formalności. Przeczytaj porady ekspertów pracowni Dobre Domy i dowiedz się, które rozwiązanie będzie odpowiednie do Twoich warunków i potrzeb.
Przebudowa domu – zmiana parametrów, ale nie radykalna
Przebudowa domu to forma modernizacji budowlanej wiążąca się z niewielką ingerencją w budynek mieszkalny. Do tej kategorii można zakwalifikować prace, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego budynku, niewpływająca na jego konstrukcję i układ pomieszczeń. Modyfikacjom nie mogą więc podlegać charakterystyczne właściwości tego obiektu, jak kubatura (czyli objętość obiektu), powierzchnia zabudowy, wysokość, szerokość i długość poszczególnych ścian oraz liczba kondygnacji.
Wśród najczęstszych prac w zakresie przebudowy domu znajdują się:
- wymiana okien lub drzwi – jeśli łączy się ze zmianą ich dotychczasowej wielkości;
- zamurowanie istniejących okien lub drzwi;
- wymiana więźby lub zmiana kąta nachylenia dachu.
Więcej na temat konstrukcji i pokrycia dachu znajdziesz w artykule: Kąt nachylenia dachu a materiał na jego pokrycie.
Rozbudowa domu – sposób na zwiększenie powierzchni zabudowy
Rozbudowa domu to działania budowlane o większym stopniu skomplikowania. Wiążą się one ze zmianą charakterystycznych parametrów budynku, czyli m.in. kubatury, powierzchni zabudowy, ale też długości, szerokości i wysokości poszczególnych ścian. Warto wiedzieć, że – według przepisów budowlanych – rozbudowa podlega pod tę samą definicję, co budowa. Oznacza to, że każdy artykuł ustawy Prawo budowlane odnoszący się do budowy będzie obowiązywał Cię również wtedy, gdy zdecydujesz się na rozbudowę domu.
Przeczytaj też: 5 rzeczy, które musisz załatwić przed budową domu
Taka definicja prawna jest adekwatna do rodzaju prac budowlanych, które kryją się pod pojęciem rozbudowy – w jej wyniku istniejący budynek zyskuje bowiem dodatkową część posadowioną na gruncie.
Zgodnie z prawem budowlanym rozbudową domu będą:
- zabudowa zadaszonego tarasu, która zwiększy całkowitą powierzchnię budynku;
- dobudówka do istniejącego budynku mieszkalnego;
- adaptacja piwnicy do celów mieszkaniowych.
Pamiętaj, że wszystkie prace mające na celu rozbudowę domu wymagają ekspertyzy konstruktorskiej i opinii geotechnicznej.
Nadbudowa domu – dodatkowa kondygnacja, która zwiększy powierzchnię użytkową
Nadbudowa domu, podobnie jak rozbudowa, jest wedle prawa budowlanego formą budowy. Ten typ modernizacji wpływa na takie właściwości istniejącego obiektu, jak wysokość, kubatura i powierzchnia użytkowa. W odróżnieniu od rozbudowy nadbudowa nie zmienia jednak powierzchni zabudowy obiektu (czyli powierzchni w rzucie poziomym). Nowa część powstaje ponad dotychczasowym obrysem budynku, a tym samym nie wymaga zajęcia dodatkowej powierzchni gruntu.
Przykładem nadbudowy domu mogą być:
- dobudowanie kondygnacji na dachu płaskim;
- zmiana konstrukcji dachu i wydzielenie przestrzeni na poddasze użytkowe;
- podniesienie istniejącego poddasza.
Choć nadbudowa jest prostym i stosunkowo ekonomicznym sposobem na zwiększenie powierzchni użytkowej domu, nie we wszystkich przypadkach się sprawdzi. Nim zdecydujesz się na przygotowanie planu prac, zleć wykonanie badań gruntu oraz stanu fundamentów, stropu i elementów nośnych.
Pozwolenie na budowę: dopełnij niezbędnych formalności
Bez względu na to, który rodzaj modyfikacji istniejącego budynku mieszkalnego wybierzesz, przed rozpoczęciem prac budowlanych powinieneś wystąpić do lokalnego urzędu o wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni (MPZP) lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Te ważne dokumenty określają m.in. dopuszczalną powierzchnię zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej, a niekiedy nawet… jej kolor.
Jeżeli Twoje plany nie kolidują z miejscowymi warunkami zabudowy, zleć wykwalifikowanej pracowni architektonicznej wykonanie indywidualnego projektu prac budowlanych. Kolejnym krokiem będzie wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. W dokumencie tym należy szczegółowo określić swoje zamierzenia budowlane i dołączyć wymagane załączniki:
- cztery egzemplarze projektu prac budowlanych (wymóg ten dotyczy rozbudowy i nadbudowy domu; w przypadku przebudowy domu często wystarczą szkice);
- szkic przedstawiający usytuowanie budynku (zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne);
- decyzję o warunkach zabudowy (jeżeli nie ma MPZP);
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- dowód dokonania opłaty skarbowej.
Komplet dokumentów należy dostarczyć do regionalnego organu administracyjnego: starostwa powiatowego, urzędu miasta lub urzędu województwa. Pamiętaj, by przed otrzymaniem decyzji nie rozpoczynać prac budowlanych – w przeciwnym razie będą one potraktowane jako samowola budowlana.
Potrzebujesz dodatkowych informacji związanych z budową domu? Zajrzyj do innych artykułów przygotowanych przez ekspertów pracowni Dobre Domy.
