Budowa domu letniskowego i domu jednorodzinnego na działce rekreacyjnej

W polskim prawie nie ma jasno sprecyzowanej definicji działki rekreacyjnej. W umownym znaczeniu jest to działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne. W praktyce jednak zabudowa działki rekreacyjnej nie jest aż taka prosta. Zobacz, co należy zrobić, jeśli marzy Ci się działka rekreacyjna z domkiem.

Z tekstu dowiesz się:

• dlaczego należy sprawdzić informacje o działce rekreacyjnej w MPZP,
• jak działać, gdy w MPZP nie uwzględniono Twojej działki rekreacyjnej,
• co można wybudować na działce rekreacyjnej,
• jak przebiega przekształcenie działki rekreacyjnej w budowlaną.

Działka rekreacyjna nie jest działką budowlaną – to pierwsza kwestia, o której trzeba pamiętać. Choć ceny działek rekreacyjnych są dużo niższe niż działek budowlanych, warto mieć na względzie, że nie na każdym terenie tego typu można postawić dom mieszkalny. Dowiedz się, co trzeba zrobić, aby wybudować dom na działce rekreacyjnej.

Zobacz także: Na co zwrócić uwagę, jeśli chcesz wybudować dom poza miastem?

Działka rekreacyjna a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Informacje o możliwościach zabudowy terenów przeznaczonych pod zabudowę letniskową znajdują się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP). Wiele gmin udostępnia swoje plany w formie cyfrowej, mają one jednak tylko charakter poglądowy. Wypis lub wyrys w formie papierowej, który jest podstawą wszelkich działań budowlanych, uzyskasz w powiatowym wydziale architektury i budownictwa. Musisz tylko złożyć wniosek w urzędzie gminy (bez konieczności podawania powodu) i uiścić opłatę administracyjną.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą się znaleźć informacje o:

• maksymalnej liczbie obiektów na działce,
• wielkości oraz wysokości budynków,
• szerokości elewacji,
• rodzaju zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może wskazywać, że na Twojej działce rekreacyjnej wszystkie budynki muszą zajmować maksymalnie 15% całej powierzchni gruntu, a ich wysokość nie powinna przekraczać 7 m.

W niektórych sytuacjach MPZP może także jednoznacznie zakazywać stawiania budynków mieszkalnych na działkach rekreacyjnych. Ma to miejsce najczęściej wtedy, gdy cały teren jest uznany za obszar ochrony przyrody. W takim wypadku nie będziesz mógł postawić na swojej działce budynku mieszkalnego.

Działki letniskowe – co zrobić w sytuacji, gdy nie ma MPZP?

Nie wszystkie tereny w gminie muszą być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że w takiej sytuacji można postawić na swojej działce letniskowej dom bez uzyskania pozwolenia. Jeśli upewnisz się, że na Twojej działce nie obowiązuje MPZP, musisz wystąpić do urzędu o wydanie warunków zabudowy. Jeżeli Twój budynek letniskowy będzie miał powyżej 35 m² powierzchni użytkowej, wymagane jest również pozwolenie na budowę.

Działki rekreacyjne z domkiem – jakie są wymagania dla budynków?

Na działkach rekreacyjnych zazwyczaj można stawiać budynki gospodarcze, altany oraz domy letniskowe nieprzeznaczone do całorocznego mieszkania. Tego rodzaju budynki nie muszą mieć np. stałego dostępu do bieżącej wody lub kanalizacji. To duże ułatwienie, zwłaszcza dla terenów znacznie oddalonych od miast, gdzie przyłączenie do miejskiej sieci wodociągowo-kanalizacyjnej nie jest możliwe.

Powierzchnia domów letniskowych nie może przekraczać 150 m². W niektórych przypadkach aby obliczyć, jak duży może być stawiany przez Ciebie na działce rekreacyjnej dom, powinieneś wiedzieć, ile procent powierzchni działki może on zająć.

Przykład: na działce rekreacyjnej mającej 800 m², na której zabudowa letniskowa musi zajmować maksymalnie 10% powierzchni, możesz postawić dom o wielkości 80 m².

Czy domy o takiej powierzchni mogą być funkcjonalne? Jak najbardziej! Jeśli nie wiesz, jak mógłby wyglądać przykładowy układ pomieszczeń, zobacz projekty małych budynków z pracowni Dobre Domy, które mogą pełnić funkcję domów letniskowych. Wśród nich znajdziesz m.in.:

• projekt domu Ametyst – pow. użytkowa 79,6 m², pow. zabudowy 147,5 m², dom z piękną dużą altaną w stylu rustykalnym;
• projekt domu Viola – pow. użytkowa 69,6 m², pow. zabudowy 99 m², projekt z dwuspadowym dachem ozdobionym lukarną;
• projekt domu Mini – pow. użytkowa 70,1 m², pow. zabudowy 105,1 m², dom z elewacją i wykończeniem wpasowującym się w klasyczną podmiejską zabudowę.

Decydując się na postawienie sezonowego domu letniskowego na działce rekreacyjnej, musisz pamiętać, że nie będziesz mógł mieszkać w nim przez cały rok. Aby to było możliwe, konieczne jest wybudowanie budynku całorocznego (ocieplonego, osadzonego na fundamentach, podpiętego do kompletu przyłączy), co wiąże się z dodatkowymi procedurami prawnymi. Nadal jednak możesz to zrobić tylko w sytuacji, gdy MPZP dopuszcza możliwość budowy obiektu mieszkalnego. Jeśli tak nie jest, nie otrzymasz pozwolenia na budowę domku całorocznego.

Działka rekreacyjna a budowlana – czy można zmienić status działki?

Jeśli zależy Ci na postawieniu domu całorocznego na działce przeznaczonej pod zabudowę letniskową, będziesz musiał się zająć zmianą statusu terenu. Procedura przekształcania działki rekreacyjnej w budowlaną jest bardzo podobna do procedury odrolnienia działki i niestety, może się okazać skomplikowana i kosztowna. Właściciel w procesie przekształcania działki rekreacyjnej na budowlaną może użyć argumentu, że jego nieruchomość straciła na wartości (z powodów od niego niezależnych, na skutek decyzji rady gminy) lub że nie jest on w stanie korzystać z niej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Szczegółowe informacje m.in. na temat statusu prawnego działek znajdziesz w poradniku pracowni Dobre Domy.