Przed podpisaniem umowy o roboty budowlane warto się dobrze przygotować, aby mieć pewność, że wszystkie etapy budowy zostaną właściwie wykonane. Określenie rodzaju prawnego umowy, systemu realizacji robót, terminów i ceny – to tylko kilka aspektów, które ten dokument powinien zawierać. Przeczytaj, na co zwrócić uwagę podczas przygotowywania umowy o roboty budowlane między inwestorem a generalnym wykonawcą.
Definicja umowy o roboty budowlane została zawarta w art. 647 kodeksu cywilnego. Według niej jest to kontrakt, w którym wykonawca jest zobowiązany do oddania inwestorowi przewidzianego w umowie obiektu, który wykonano na podstawie projektu i zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Natomiast do obowiązków inwestora należy m.in. przekazanie wykonawcy terenu budowy, dostarczenie projektu i zapłata ustalonego wynagrodzenia.
Należy zauważyć, że umowa o roboty budowlane nie zakłada wykonania projektu domu (w tym celu należy zawrzeć umowę z architektem). Nie jest to również umowa o dzieło, mimo że umowa o roboty budowlane jest jej pochodną – została wyodrębniona ze względu na inny rozmiar przedsięwzięcia, zastosowanie dokumentacji projektowej oraz sposób przekazania terenu budowy.
Przygotowanie umowy o roboty budowlane należy zatem rozpocząć od określenia, jaki jest rodzaj prawny umowy. Następnie trzeba ją zawrzeć na piśmie i załączyć wymaganą dokumentację budowlaną.
Przedmiot i cel umowy o wykonanie robót budowlanych
Aby zyskać pewność, że zarówno inwestor, jak i wykonawca mają takie samo wyobrażenie na temat prac, należy w jak najbardziej szczegółowy sposób opisać obiekt, który wykonawca będzie zobowiązany wykonać, oraz załączyć do umowy plany i specyfikacje techniczne. Należy doprecyzować, czy do obowiązków wykonawcy należy wybudowanie wyłącznie bryły budynku, czy budynku wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a może również obiektów małej architektury. W dokumentacji powinien zostać zawarty cel umowy o roboty budowlane, przy czym zawsze jest nim oddanie przez wykonawcę gotowego obiektu (lub jego części, w zależności od umowy).
Umowa o wykonanie robót budowlanych – harmonogram prac
Jedną z kwestii, która również powinna zostać zawarta w umowie o wykonanie robót budowlanych, jest określenie harmonogramu prac. Dzięki temu zarówno inwestor, jak i wykonawca zyskują przejrzysty plan działań, który mogą wzajemnie kontrolować. Obie strony podpisujące umowę są zobligowane do określenia wszelkich istotnych terminów, tj. termin:
- przekazania terenu budowy wykonawcy,
- rozpoczęcia i zakończenia robót przez wykonawcę,
- odbioru końcowego robót,
- zapłaty wynagrodzenia za wykonane prace,
- zgłoszenia ewentualnych wad wykrytych przy odbiorze budynku.
Realizacja płatności za wykonanie robót budowlanych
Inwestor jest zobowiązany prawnie do wypłacenia należności generalnemu wykonawcy za realizację umowy o roboty budowlane, jednakże obie strony powinny w umowie określić, w jaki sposób płatność będzie realizowana, np.:
- w całości przed wykonaniem robót,
- w całości po zakończeniu robót,
- w częściach po wykonaniu wskazanych etapów prac.
Wypłata umówionej kwoty powinna również nastąpić w konkretnym terminie, np. do 7 dni od przekazania przez wykonawcę faktury za wykonane prace (łącznie z dokumentami stwierdzającymi dokonanie odbioru) i przyjęciu jej przez kierownika robót oraz inwestora.
Sposób dostawy materiałów i maszyn potrzebnych do realizacji umowy o roboty budowlane
W umowie powinny znaleźć się zapisy określające sposób dostarczenia materiałów i maszyn potrzebnych do przeprowadzenia prac budowlanych. Wykonawca zazwyczaj bierze na siebie obowiązek dostarczenia na plac budowy niezbędnych maszyn oraz zapewnia pomieszczenia, które stanowią zaplecze budowy. W przypadku materiałów wszystko zależy od ustaleń inwestora z wykonawcą.
- Inwestor może zobowiązać się do dostarczenia materiałów zgodnych z założeniami projektu oraz zamówieniami wykonawcy, w ustalonym terminie, we własnym zakresie.
- Inwestor może przenieść obowiązek dostarczenia materiałów na wykonawcę, który dokona zakupu i dostarczy wskazane materiały oraz przedstawi inwestorowi faktury potwierdzające zakup.
Ewentualne zmiany w trakcie realizacji umowy o roboty budowlane
Zarówno inwestor, jak i wykonawca są odpowiedzialni za prawidłowe wykonanie umowy i ponoszą konsekwencje z tytułu opóźnienia czy niewłaściwego wykonania któregoś z etapów. W umowie o roboty budowlane można modyfikować zasady odpowiedzialności, jednak muszą one być zgodne z przepisami prawa. Ewentualne zmiany w trakcie realizacji inwestycji należy wprowadzać w ramach pisemnych uzgodnień pomiędzy kierownikiem budowy/wykonawcą a inwestorem.
Umowa o roboty budowlane ma przede wszystkich systematyzować wszelkie istotne dla budowy ustalenia jeszcze przed jej rozpoczęciem, aby późniejsze prace przebiegały płynnie i bez żadnych wątpliwości. Dodatkowo każda ze stron zostaje zabezpieczona w trakcie realizacji poszczególnych elementów umowy. Inwestor nie musi obawiać się, że prace będą przebiegać zbyt długo, w sposób nieprawidłowy oraz że ustalone wynagrodzenie ulegnie zmianie. Wykonawca natomiast zyskuje gwarancję otrzymania wynagrodzenia, wie, co należy do jego obowiązków oraz w jakiej kwestii może podejmować decyzje samodzielnie.
Przeczytaj również:
