Decyzja o budowie domu to przełom w życiu każdego inwestora. Jak bez problemu przejść przez wszystkie formalności i nie zniechęcić się ich ilością? Kluczem do sukcesu jest wiedza. Podpowiadamy, o czym należy pamiętać oraz co sprawdzić przed budową domu.
Z tekstu dowiesz się:
- jak wybudować dom od podstaw zgodnie z prawem,
- jakie kwestie związane z działką i jej otoczeniem sprawdzić przed budową,
- dlaczego warto wybrać gotowy projekt domu,
- kiedy trzeba uzyskać pozwolenie, a kiedy wystarczy zgłoszenie budowy domu,
- jaki dom budować i jaką metodę wybrać w zależności od umiejętności oraz budżetu.
Znalazłeś idealną działkę na sprzedaż w cichej i zielonej okolicy? To świetnie, ale pamiętaj, że czasem pośpiech jest złym doradcą. Lepiej więc sprawdzić zawczasu wszystko, żeby w trakcie budowania domu od podstaw uniknąć rozczarowań lub większych problemów.
Budowa domu od a do z a kwestie prawne
Budowanie domu od podstaw warto zacząć od zweryfikowania stanu prawnego działki, na której masz zamiar postawić budynek. Wszystko na jego temat powie Ci księga wieczysta. Sprawdź ją dokładnie, a dowiesz się, czy teren ma status działki budowlanej, a więc czy możesz postawić na niej dom. Ponadto uzyskasz dokładne informacje o właścicielu. Zorientujesz się też, jakie hipoteki ciążą na wybranej działce, czy przez jej teren nie przebiegają fragmenty sieci uzbrojenia technicznego terenu, czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej itp. Jeżeli dana działka nie posiada księgi wieczystej, nie oznacza to, że nie możesz kupić jej i zbudować domu. W takiej sytuacji należy zapoznać się z dostępnymi dokumentami świadczącymi o własności danej nieruchomości (decyzje organów administracji publicznej, postanowienia i wyroki sądów).
Jeśli okaże się, że działka jest objęta MPZP, koniecznie sprawdź, co jest w nim zapisane na temat danego terenu oraz jego okolicy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powie Ci, czy w pobliżu Twojego przyszłego domu powstanie w centrum handlowe, czy będzie przebiegać droga, a także jaki rodzaj zabudowy oraz kształt dachu są dopuszczalne na danym terenie. Wyrys z MPZP zdobędziesz w starostwie powiatowym, urzędzie miasta lub na stronie internetowej urzędu bądź gminy. Pamiętaj, że nie musisz być właścicielem działki, żeby uzyskać dostęp do MPZP lub – jeśli go nie ma – złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Jakie inne kwestie prawne i formalne trzeba sprawdzić przed rozpoczęciem stawiania domu od podstaw? Sprawdź:
- Wielkość działki– minimalna powierzchnia działki budowlanej, na której możesz postawić dom, to 300 m2 w przypadku działki w mieście i 1000 m2 w przypadku terenów podmiejskich i wsi. Szerokość działki nie powinna być mniejsza niż 16 m. Jeśli dysponujesz niewielkim terenem pod zabudowę, pamiętaj, że najlepiej sprawdzą się na niej domy piętrowe. Jeżeli zaś dysponujesz dużą powierzchnią, dobrym rozwiązaniem będzie dom parterowy, który wymaga więcej miejsca niż dom piętrowy o tej samej powierzchni użytkowej. Najkorzystniejsze pod zabudowę są działki prostokątne lub kwadratowe.
- Odległość od granicy z sąsiednią działką – zgodnie z prawem Twój dom powinien znajdować się w odległości nie mniejszej niż 4 m, gdy jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki, albo 3 m – gdy ściana budynku nie ma otworów okiennych ani drzwiowych. Dom możesz postawić też bezpośrednio przy granicy sąsiedniej działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od jej granicy.
- Rodzaj gruntu – jest ważny przy planowaniu podpiwniczenia lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Inaczej kładzie się fundamenty na suchej, piaszczystej glebie, a inaczej na podmokłej. Koniecznie dowiedz się zatem, jaka jest klasa gleby na Twojej działce. Możesz ją sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków. Warto też obejrzeć mapy geologiczne lub hydrologiczne, które są dostępne w urzędzie gminy. Jeżeli obawiasz się, że teren, na którym stoi Twoja działka, jest podmokły, możesz zlecić badanie gruntu przez geologa. Koszt takiego badania to zwykle kilkaset złotych.
- Wieczyste użytkowanie a własność– wieczyste użytkowanie, w przeciwieństwie do prawa własności, obowiązuje przez ograniczony czas. Jest wydawane na 99 lat i każdego roku inwestor wnosi za nie opłatę. Właściciel nieruchomości z wieczystym prawem użytkowania może wystąpić do starosty o nadanie własności. Opłata za przekształcenie zależy od wartości nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy.
- Akt notarialny– uzyskaj odpis aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Do momentu wpisu do księgi wieczystej odpis aktu notarialnego jest podstawowym dokumentem potwierdzającym prawo do dysponowania nieruchomością, czyli do podejmowania decyzji związanych z inwestycjami na Twojej działce.
Poradnik budowy domu – działka i jej otoczenie
Znajomość planów dotyczących działki i jej okolicy zawartych w MPZP to ważna kwestia. Pamiętaj jednak, aby przed budowaniem domu od podstaw sprawdzić także to, co już znajduje się na działce oraz w jej otoczeniu:
- Otoczenie działki– sprawdź, czy w okolicy Twojej działki nie ma np. oczyszczalni ścieków, sortowni śmieci czy fabryki. Duże obiekty przemysłowe mogą być źródłem nie tylko hałasu, ale też kurzu, spalin i przykrych zapachów.
- Dojazd – aby można było uzyskać pozwolenie na budowę, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeśli w danej lokalizacji jeszcze jej nie ma, sprawdź w urzędzie gminy, czy jest planowana budowa. Jeżeli już istnieje – dowiedz się, czy ma status publicznej, czy prywatnej. Pamiętaj, że z Twojego punktu widzenia ważna jest nie tylko sama obecność drogi, ale również jej stan. Na etapie budowy może nie przeszkadzać Ci brak utwardzonej nawierzchni, ale im dłużej będziesz mieszkać w domu, tym bardziej odczujesz utrudnienia. Zwróć też uwagę na dojazd komunikacją publiczną. Najbliższy przystanek autobusowy, który znajduje się pięć kilometrów od działki, może utrudnić życie Twojej rodzinie.
- Infrastruktura– sprawdź, gdzie w okolicy znajdują się najbliższy sklep, placówki zdrowia, poczta, plac zabaw czy szkoła. Pomimo tego, że coraz częściej jeździmy wszędzie samochodem, dobrze mieć w okolicy sklepik, gdzie rano możesz kupić świeże pieczywo czy gazetę. Oczywiście nie jest to jedyny wyznacznik, ale warto zawczasu upewnić się, czy nie będziesz mieszkać na pustkowiu.
- Drzewa na działce– jeżeli na Twojej działce są drzewa, pamiętaj, że na ich wycięcie lub przesadzenie w większości przypadków musisz uzyskać zgodę gminy.
- Uzbrojenie działki– sprawdź, czy w okolicach działki są sieci wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna i gazowa. Dowiedz się, jakie są koszty przyłączenia do poszczególnych sieci. W przypadku braku podłączenia do kanalizacji będziesz musiał wybudować szambo lub przydomową oczyszczalnię. Brak sieci gazowej oznacza natomiast konieczność zasilania ze zbiornika gazu płynnego.
Budowa domu samemu – postaw na gotowy projekt domu
Jeśli decydujesz się na budowę domu jednorodzinnego od podstaw, będziesz potrzebować projektu. Powinien on uwzględniać wielkość działki, a także jej kształt i otoczenie. Musi też pasować do okolicznych zabudowań oraz mieć ogród, garaż i pomieszczenia gospodarcze, których liczba i wielkość będą odpowiadać Twoim potrzebom. Nie oznacza to jednak, że projekt musi być wykonywany na zamówienie indywidualne. Równie dobrym, a znacznie prostszym, mniej czasochłonnym i tańszym rozwiązaniem będą gotowe projekty. W naszej ofercie znajdziesz zarówno projekty domów nowoczesnych, jak i bardziej tradycyjne rozwiązania. Wybór jest tak duży, że z pewnością spostrzeżesz coś, co będzie odpowiadać wszystkim Twoim potrzebom.
Jeżeli jednak wybrana oferta będzie wymagała zmian, można nanieść je w procesie adaptacji, który polega na dostosowaniu przez projektanta wybranego gotowego projektu do panujących na danym terenie warunków (ukształtowanie terenu, rodzaj gruntu itp.). Ten etap jest obowiązkowy. Nieobowiązkowe są natomiast zmiany dotyczące układu funkcjonalnego, rodzaju pokrycia dachowego czy materiałów budowlanych.
Zgłoszenie a pozwolenie na budowę domu od podstaw
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego możesz wybrać, czy skorzystasz ze zgłoszenia z projektem, czy zdecydujesz się na pozwolenie na budowę. Obowiązkowe pozwolenie dotyczy jedynie inwestorów, których budowa wykracza poza obszar oddziaływania projektu.
Dokumenty, które musisz dołączyć do zgłoszenia:
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- informacja o obszarze oddziaływania obiektu,
- projekt zagospodarowania działki wraz z opisem technicznym instalacji wykonany przez projektanta.
Po złożeniu zgłoszenia możesz przystąpić do robót, jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia urząd nie zgłosi sprzeciwu (tzw. milcząca zgoda).
Dokumenty, które musisz dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę:
- 3 egzemplarze projektu budowlanego,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- potwierdzenie uprawnień architekta,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W przypadku pozwolenia na budowę prace budowlane rozpoczynasz na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, na której wydanie urząd ma 65 dni.
Zobacz także: Pozwolenie na budowę domu – jak je uzyskać i czy jest wymagane?
Budowa domu – porady dotyczące prac budowlanych
Przed rozpoczęciem budowy koniecznie oszacuj swój budżet. Jego znajomość przyda Ci się do określenia kwoty dodatkowego finansowania, np. w postaci kredytu bankowego. Pamiętaj, że budowa własnego domu to nie tylko koszt zakupu działki, materiałów budowlanych i zatrudnienia ekipy, ale też aktu notarialnego poświadczającego zakup nieruchomości, opłat urzędowych i niespodziewanych wydatków, które często pojawiają się w czasie robót budowlanych.
Zanim zaczniesz budowę, dobrze też zdecydować, w jaki sposób będziesz postępować. Masz do wyboru dwie metody. Jedną z nich jest zatrudnienie zewnętrznej firmy, która od A do Z postawi dla Ciebie dom. Specjaliści, których będziesz potrzebował w czasie budowy, to:
- projektant,
- ekipa budowlana,
- geodeta,
- kierownik budowy,
- architekt (opcjonalnie).
Druga możliwość to metoda gospodarcza, czyli samodzielna, która jest tańsza, lecz wymaga dużego zaangażowania ze strony inwestora. Musisz wiedzieć, jak wybudować dom od podstaw, i mieć dużo wolnego czasu. Pamiętaj, że czasem lepiej kupić droższe materiały budowlane od sprawdzonych producentów i atestowane niż później, na etapie mieszkania, mieć problem z kolejnymi usterkami, pęknięciami w ścianach czy przeciekaniem dachu. Weź też pod uwagę, że np. wybór droższych, ale szczelniejszych okien to mniejsze koszty ogrzewania domu zimą. A na czym można oszczędzić przy budowie domu metodą gospodarczą? Wspomniany już gotowy projekt domu to rozwiązanie bardziej ekonomiczne niż zakup projektu na zamówienie indywidualne. Jeśli szukasz oszczędności, możesz wybrać projekt domu bez podpiwniczenia, skomplikowana bryła dachu także generuje spore wydatki. Na materiałach budowlanych zaoszczędzisz, jeśli będziesz kupować je w hurtowniach budowlanych lub na przecenach w sklepach internetowych. Jeśli wiesz, jak i z czego wybudować dom, możesz uciąć naprawdę sporo kosztów, które nie są konieczne.
Wiesz już, o czym warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy domu od podstaw. Skorzystaj z naszych rad, przejrzyj gotowe projekty domów i wybierz ten jedyny, który uda się idealnie dopasować do danej działki oraz do Twoich potrzeb.
