Newsletter

Zapisz się do newslettera
i otrzymaj

100

rabatu

na projekt Twojego domu!

Newsletter

Zostań z nami!
Otrzymałeś

5%

rabatu

na projekt Twojego domu!

30 rzeczy, które musisz wiedzieć, zanim zbudujesz dom

30 rzeczy, które musisz wiedzieć, zanim zbudujesz dom


Decyzja o budowie domu to przełom w życiu każdego inwestora. Jak bez problemu przejść przez wszystkie formalności i nie dać się pokonać? Kluczem do sukcesu jest wiedza. Podpowiadamy, o czym należy pamiętać oraz co sprawdzić, zanim przystąpisz do budowy.

Znalazłeś idealną działkę na sprzedaż w cichej i zielonej okolicy? To świetnie, ale pamiętaj, że czasem pośpiech jest złym doradcą. Lepiej więc sprawdzić zawczasu wszystko, żeby potem uniknąć rozczarowań lub większych problemów.

Oto 30 rzeczy, które musisz wiedzieć, zanim zbudujesz dom.

  1. Stan prawny działki – wszystko na jego temat powie Ci księga wieczysta. Sprawdź ją dokładnie, a dowiesz się, czy teren ma status działki budowlanej, a więc czy możesz na niej postawić dom. Ponadto uzyskasz dokładne informacje o właścicielu. Zorientujesz się, jaką sytuację prawną ma wybrana działka, jakie hipoteki na niej ciążą, czy przez jej teren nie przebiegają fragmenty sieci uzbrojenia technicznego terenu, czy teren jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego oraz czy znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej etc.
  2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – powie Ci, czy wokół Twojego przyszłego domu powstanie w przyszłości centrum handlowe, czy będzie przebiegać droga, jaki rodzaj zabudowy oraz kształt dachu jest dopuszczalny na danym terenie. Wyrys z MPZP zdobędziesz w starostwie powiatowym, urzędzie miasta lub na stronie internetowej urzędu lub gminy.
  3. MPZP a projekt domu – jeśli będziesz wiedzieć, jaki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wybierzesz odpowiedni projekt domu zgodny z zapisami w planie. Dzięki temu unikniesz konieczności całkowitej zmiany projektu lub wymuszonych adaptacji projektu, które pociągają za sobą koszty, a czasem nawet częściową rezygnację z zaplanowanego programu użytkowego domu.
  4. Decyzja o warunkach zabudowy – należy ją uzyskać, jeśli działka, którą chcesz kupić, znajduje się na terenie nie obejmowanym MPZP. Nie musisz być właścicielem działki, żeby złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do urzędu gminy.
  5. Wielkość działki – minimalna szerokość działki, na której możesz zbudować dom, to 450 m2, przy czym szerokość działki nie powinna być mniejsza niż 14 m. Jeśli masz małą działkę, pamiętaj, że najlepiej sprawdzą się na niej domy piętrowe. Jeżeli dysponujesz dużym terenem, dobrym rozwiązaniem jest dom parterowy, który wymaga więcej miejsca niż dom piętrowy o tej samej powierzchni użytkowej. Najkorzystniejsze pod zabudowę są działki prostokątne lub kwadratowe.
  6. Odległość od granicy z sąsiednią działką – zgodnie z prawem Twój dom powinien znajdować się w odległości nie mniejszej niż 4 m, gdy jest zwrócony ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi stronę granicy działki, albo 3 m – gdy ściana budynku nie ma otworów okiennych ani drzwiowych. Dom możesz postawić też bezpośrednio przy granicy sąsiedniej działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od jej granicy.
  7. Rodzaj gruntu – jest ważny przy planowaniu podpiwniczenia lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Inaczej kładzie się fundamenty na suchej, piaszczystej glebie, a inaczej na podmokłej. Koniecznie dowiedz się zatem, jaka jest klasa gleby na Twojej działce. Możesz ją sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków. Warto też obejrzeć mapy geologiczne lub hydrologiczne, które są dostępne w urzędzie gminy. Jeżeli obawiasz się, że teren, na którym stoi Twoja działka, jest podmokły, możesz zlecić badanie gruntu przez geologa. Koszt takiego badania to zwykle kilkaset złotych.
  8. Otoczenie działki – sprawdź, czy w okolicy Twojej działki nie ma np. oczyszczalni ścieków, sortowni śmieci czy fabryki. Duże obiekty przemysłowe mogą być źródłem nie tylko hałasu, lecz także kurzu, spalin i przykrych zapachów.
  9. Dojazd – bezproblemowy dostęp do nieruchomości jest szczególnie ważny. Na etapie budowy może nie przeszkadzać Ci brak utwardzonej nawierzchni, ale im dłużej będziesz mieszkać w domu, tym bardziej odczujesz utrudnienia. Jeśli w pobliżu działki nie ma jeszcze drogi, sprawdź w urzędzie gminy, czy jest planowana budowa. Jeżeli droga została zbudowana – dowiedz się, czy ma status publicznej czy prywatnej. Zwróć też uwagę na dojazd komunikacją publiczną. Najbliższy przystanek autobusowy, który znajduje się pięć kilometrów od działki, może utrudnić życie Twojej rodziny.
  10. Infrastruktura – sprawdź, gdzie w okolicy znajduje się najbliższy sklep, placówki zdrowia, poczta, plac zabaw czy szkoła. Pomimo tego, że coraz częściej jeździmy wszędzie samochodem, dobrze mieć w okolicy sklepik, gdzie rano możesz kupić świeże pieczywo czy gazetę. Oczywiście nie jest to jedyny wyznacznik, ale warto zawczasu upewnić się, czy nie będziesz mieszkać na pustkowiu.
  11. Drzewa na działce – jeżeli na Twojej działce są drzewa inne niż owocowe, na ich wycięcie lub przesadzenie musisz uzyskać zgodę gminy i sporządzić inwentaryzację zieleni. Możesz to zrobić samodzielnie, podając dokładne nazwy polskie i łacińskie gatunków drzew oraz ich przybliżony rozmiar, lub zlecić to wyspecjalizowanej firmie. Pamiętaj, że na swojej działce możesz wycinać drzewa owocowe i takie, które mają mniej niż 10 lat.
  12. Projekt domu – powinien uwzględniać wielkość działki, jej kształt i otoczenie. Wybierz taki pasujący do okolicznych zabudowań. Zastanów się też, jak duży chcesz mieć ogród, garaż oraz pomieszczenia gospodarcze. Wybór odpowiedniego projektu to komfort mieszkania.
  13. Adaptacja projektu – polega na dostosowaniu przez projektanta wybranego gotowego projektu do panujących warunków na danym terenie (ukształtowanie terenu, rodzaj gruntu etc.). Ten etap jest obowiązkowy. Nieobowiązkowe są zmiany dotyczące układu funkcjonalnego, rodzaju pokrycia dachowego czy materiałów budowalnych.
  14. Metoda gospodarcza czy ekipa budowlana – zanim zaczniesz budowę, dobrze zdecydować, w jaki sposób będziesz postępować. Masz do wyboru dwie metody. Jedną z nich jest zatrudnienie zewnętrznej firmy, która od A do Z postawi dla Ciebie dom. Druga możliwość to metoda gospodarcza, która jest tańsza, lecz wymaga dużego zaangażowania ze strony inwestora, ponieważ sam buduje, kupuje materiały i spędza dużo czasu na budowie.
  15. Na czym nie warto oszczędzać przy budowie domu – pamiętaj, że czasem lepiej kupić droższe materiały budowlane od sprawdzonych producentów i atestowane, niż później, na etapie zamieszkania, być świadkiem usterek, pęknięć w ścianach czy przeciekania dachu. Weź też pod uwagę, że np. wybór droższych, ale szczelniejszych okien to mniejsze koszty ogrzewania domu zimą.
  16. Na czym można oszczędzić przy budowie domu – gotowy projekt domu to rozwiązanie bardziej ekonomiczne niż zakup projektu na indywidualne zamówienie. Jeśli szukasz oszczędności, możesz wybrać projekt domu bez podpiwniczenia (obecność piwnicy zwiększa koszt budowy domu nawet o 15 proc.). Także skomplikowana bryła dachu generuje spore wydatki (dach odpowiada za ok. 40 proc. kosztów całej inwestycji). Na materiałach budowlanych zaoszczędzisz, jeśli będziesz kupował je w hurtowniach budowlanych lub na przecenach w sklepach internetowych.
  17. Specjaliści – będziesz ich potrzebował w czasie budowy. Są to: projektant, ekipa budowlana, geodeta, kierownik budowy. Jeśli szukasz profesjonalisty do urządzenia wnętrz – zatrudnij architekta.
  18. Budżet – oszacuj go na samym początku. Przyda Ci się do określenia kwoty dodatkowego finansowania np. w postaci kredytu bankowego. Pamiętaj, że budowa własnego domu to nie tylko koszt zakupu działki, materiałów budowlanych i zatrudnienia ekipy, lecz także aktu notarialnego poświadczającego zakup nieruchomości, opłat urzędowych i niespodziewanych wydatków, które często pojawiają się w czasie robót budowlanych.
  19. Wieczyste użytkowanie a własność – wieczyste użytkowanie w przeciwieństwie do prawa własności obowiązuje przez ograniczony czas. Jest wydawane na 99 lat i każdego roku inwestor wnosi za nie opłatę. Właściciel nieruchomości z wieczystym prawem użytkowania może wystąpić do starosty o nadanie własności. Opłata za przekształcenie zależy od wartości nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy.
  20. Uzbrojenie działki – sprawdź, czy w okolicach działki jest sieć wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna i gazowa. Dowiedz się, jakie są koszty przyłączenia do poszczególnych sieci. W przypadku braku podłączenia do kanalizacji będziesz musiał wybudować szambo lub przydomową oczyszczalnię. Natomiast brak sieci gazowej oznacza konieczność zasilania ze zbiornika gazu płynnego.
  21. Akt notarialny – uzyskaj odpis aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Do momentu wpisu do księgi wieczystej odpis aktu notarialnego jest podstawowym dokumentem potwierdzającym prawo do dysponowania nieruchomością, czyli do podejmowania decyzji związanych z inwestycjami na Twojej działce.
  22. Ubezpieczenie nieruchomości – wichura, zalanie domu czy kradzież – przezorny zawsze ubezpieczony. Dlatego od wszelkich zdarzeń losowych warto się ubezpieczyć. Na rynku znajdziesz wiele firm, które oferują kompleksowe ubezpieczenia nieruchomości. Porównaj oferty i wybierz najkorzystniejszą. Pamiętaj, że niska cena można oznaczać wyłączenia spod ochrony ubezpieczeniowej od niektórych sytuacji.
  23. Czy sąsiad ma prawo interesować się Twoją budową – pod pewnymi warunkami – tak. Jeżeli Twój dom wykracza poza obszar oddziaływania działki, właściciel sąsiedniej nieruchomości może stać się stroną w procesie uzyskania pozwolenia na budowę i wnieść sprzeciw. Dlatego jeśli Twoja inwestycja narusza w jakiś sposób interesy sąsiada np. pogarsza dostęp do światła słonecznego jego domu, nie zdziw się, że skorzysta on z prawa sprzeciwu. Niestety wydłuży to cały proces, nie mówiąc już o tym, że dla każdego inwestora to mało komfortowa sytuacja.
  24. Zgłoszenie zamiast pozwolenia – jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granicę działki, zgodnie z nowymi przepisami zamiast pozwolenia możesz złożyć zgłoszenie z projektem budowlanym.
  25. Pozwolenie na budowę – dotyczy inwestorów, których budowa wykracza poza obszar oddziaływania projektu.
  26. Jakie dokumenty musisz dołączyć do zgłoszenia – oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, informację o obszarze oddziaływania obiektu, projekt zagospodarowania działki wraz z opisem technicznym instalacji wykonany przez projektanta.
  27. Jakie dokumenty musisz dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę – 4 egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych o dostawie mediów i warunkach przyłączenia do sieci (wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowej), oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną oraz opinię geotechniczną (zależnie od potrzeb), a także decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
  28. Decyzja o pozwoleniu na budowę a rozpoczęcie robót – w przypadku pozwolenia na budowę prace budowlane rozpoczynasz na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, na której wydanie urząd ma 65 dni.
  29. Zgłoszenie a rozpoczęcie robót – po złożeniu zgłoszenia możesz przystąpić do robót, jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia urząd nie zgłosi sprzeciwu (tzw. milcząca zgoda).
  30. Decyzja należy do Ciebie – zgodnie z nowym prawem budowalnym jako inwestor możesz wybrać, czy skorzystasz ze zgłoszenia z projektem czy zdecydujesz się na pozwolenie na budowę.

Zapisz się do newslettera

Newsletter

Podaj adres e-mail

1) Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest "Dobre Domy Flak & Abramowicz" Sp. z o.o. Spółka komandytowa z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Strzegomskiej 2-4 2) osobą kontaktową w sprawie danych osobowych z ramienia "Dobre Domy Flak & Abramowicz" Sp. z o.o. Spółka komandytowa jest Pełnomocnik ds. Ochrony Danych Osobowych Osobowych - e-mail: odo@dobredomy.pl , nr. tel. 71 352 04 40 3) Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celach marketingowych na podstawie art. 6 ust 1 pkt a) RODO. 4) Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane i przetwarzane   więcej czasu cofnięcia wyrażonej zgody. 5) Pani/Pana dane osobowe mogą zostać przekazane podmiotom przetwarzającym je na zlecenie Administratora, takim jak: agencje marketingowe, dostawcy usług teleinformatycznych, firmy kurierskie, podmioty obsługujące płatności, dostawcy usług księgowych, prawnych i doradczych, podmioty uprawnione do uzyskania danych osobowych na podstawie przepisów prawa 6) posiada Pani/Pan prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych, prawo wniesienia sprzeciwu, prawo do cofnięcia zgody w dowolnym momencie bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania (jeżeli przetwarzanie odbywa się na podstawie zgody), którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem 7) ma Pani/Pan prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony danych Osobowych gdy uzna Pani/Pan, iż przetwarzanie danych osobowych Pani/Pana dotyczących narusza przepisy ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r.; 8) podanie przez Pana/Panią danych osobowych jest dobrowolne, jednak brak ich podania oraz wyrażenia powyższych zgód marketingowych uniemożliwi otrzymywanie Newslettera. Jeśli chce Pani/Pan dowiedzieć się więcej na temat przetwarzanych przez nas danych osobowych – zachęcamy do zapoznania się z naszą Polityką Prywatności (https://www.dobredomy.pl/dd_files/File/polityka-prywatnosci-pracowni.pdf)

Dziękujemy

za zapis do newslettera

Ważne informacje

Polecane kategorie