Newsletter

Zapisz się do newslettera
i otrzymaj

100

rabatu

na projekt Twojego domu!

Newsletter

Zostań z nami!
Otrzymałeś

5%

rabatu

na projekt Twojego domu!

Budowa domu na wspólnej działce – jak się zabezpieczyć?

Budowa domu na wspólnej działce – jak się zabezpieczyć?


Jeśli grunt, na którym planujesz budowę domu, ma więcej niż jednego właściciela, może to w przyszłości okazać się problematyczne. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac, dobrze jest sprawdzić, na czym polega zniesienie współwłasności oraz jak ma się do siebie własność działki a współwłasność domu. Warto zainteresować się wcześniej kwestiami prawnymi działki, aby uniknąć problemów w przyszłości.

Problem współwłasności dotyczy często działek otrzymanych w spadku, ale też gruntów kupowanych z przyjaciółmi w celu np. oszczędności przy budowie domów-bliźniaków. Współwłasność oznacza, według Kodeksu Cywilnego, stan, w którym dwie osoby (lub więcej) posiadają udział we własności rzeczy (w tym przypadku nieruchomości). Współwłasność ułamkową (czyli taką, o której tutaj piszemy), zniesienie współwłasności, zarząd nieruchomością wspólną czy inne zagadnienia z nią związane regulują przepisy od art. 195 do art. 221 KC.

Przeczytaj też: Razem czy osobno – wady i zalety domu w zabudowie bliźniaczej

Współwłasność ułamkowa nieruchomości oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma określony udział w gruncie, domu lub mieszkaniu. Współwłaściciel ma równe prawo z innymi współwłaścicielami do  posiadania i korzystania z nieruchomości niezależnie od wysokości posiadanego udziału. Na przykład gdy współwłaścicieli jest dwóch w udziale po 1/2, każdy z nich ma prawo do współkorzystania z powierzchni budowlanej działki, powierzchni leśnej, drogi dojazdowej itp., niezależnie od tego, jaki posiada udział we współwłasności.  Warto również podkreślić, że każdy ze współwłaścicieli może sprzedać lub darować swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłasność działki a współwłasność domu

Podstawowym problemem związanym ze współwłasnością gruntu jest budowa na nim domu. Przepis art. 191 Kodeksu Cywilnego stanowi jasno: własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Oznacza to, że budynek postawiony na działce podlegającej współwłasności staje się własnością wszystkich współwłaścicieli działki. Czyli jeśli kupiłeś działkę z przyjacielem i obaj figurujecie w księdze wieczystej, wybudowany przez Ciebie dom – nawet gdy to Ty poniosłeś wszystkie związane z tym koszty, od zakupu projektu domu po wykończenie gotowego budynku – będzie wspólnie z Tobą należał też do przyjaciela w wysokości posiadanego przez niego udziału. Nie jest to sytuacja komfortowa i warto się przed nią zabezpieczyć. W przeciwnym razie czeka Cię dochodzenie zwrotu kosztów za budowę domu na drodze postępowania o zniesienie współwłasności.

Wskazana reguła nie ma zastosowania, gdy użytkownik wieczysty wznosi budynek na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego (właścicielem nieruchomości gruntowej jest np. gmina, Skarb Państwa). Budynek taki stanowi odrębną nieruchomość (art. 235 § 1 KC).

Zniesienie współwłasności gruntu

Możemy sądownie lub za porozumieniem stron zdecydować się na zniesienie współwłasności oraz na podział działki. Najlepiej zrobić to z gruntem jeszcze niezabudowanym i przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – procedura zniesienia jest wtedy o wiele prostsza i szybsza:

  1. Biegły geodeta sporządza dokumenty potwierdzające, że podział jest możliwy.
  2. Podział potwierdza wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

W przypadku, gdy wnosimy o zniesienie współwłasności gruntu zabudowanego, należy dostarczyć dodatkowe dokumenty i ekspertyzy.

Współwłasność nieruchomości można znieść na trzy sposoby:

Najprostszy formalnie jest podział fizyczny. W tym przypadku działkę i ewentualny budynek dzieli się za poświadczeniem notarialnym pionową linią na co najmniej dwie niezależne działki oraz niezależne budynki stojące na wspólnym fundamencie i połączone ścianą. To świetny sposób w przypadku budowy domu-bliźniaka lub szeregowca – i często z takim zamysłem kupowane są grunty ze współwłasnością. Jest to też rozwiązanie, które znacznie zmniejsza koszty budowy domu. Możliwy jest też podział poziomy przez kondygnacje budynku – stosuje się  go w przypadku domów wielopokoleniowych oraz bloków, a grunty pod budynkiem pozostają współwłasnością lokatorów.

Zniesienie współwłasności na inne sposoby

Jeśli z różnych przyczyn nie ma możliwości podziału fizycznego, pozostaje sprzedaż nieruchomości lub zgoda na pozostanie na nieruchomości jednego ze współwłaścicieli. W pierwszym przypadku każdemu ze współwłaścicieli przysługuje równa część zysku ze sprzedaży. W drugim należy sporządzić umowę, w myśl której ten z właścicieli, który na nieruchomości pozostaje, zgadza się spłacić wartość udziałów w nieruchomości pozostałym właścicielom w ustalonym trybie.

Zarówno sprzedaż, jak i przekazanie nieruchomości jednemu z właścicieli muszą zostać sporządzone przed notariuszem i wprowadzone do księgi wieczystej. Dodatkowo jeśli współwłaściciele są skonfliktowani, może się okazać, że jedyną drogą będzie zniesienie współwłasności przez sąd. Przy notarialnym zniesieniu współwłasności współwłaściciele w dowolny sposób mogą ustalić termin i raty spłat. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności okres spłaty nie może być dłuższy niż 10 lat po ustaleniu zniesienia.

Zapisz się do newslettera

Newsletter

Podaj adres e-mail

1) Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest "Dobre Domy Flak & Abramowicz" Sp. z o.o. Spółka komandytowa z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Strzegomskiej 2-4 2) osobą kontaktową w sprawie danych osobowych z ramienia "Dobre Domy Flak & Abramowicz" Sp. z o.o. Spółka komandytowa jest Pełnomocnik ds. Ochrony Danych Osobowych Osobowych - e-mail: odo@dobredomy.pl , nr. tel. 71 352 04 40 3) Pani/Pana dane osobowe przetwarzane będą w celach marketingowych na podstawie art. 6 ust 1 pkt a) RODO. 4) Pani/Pana dane osobowe będą przechowywane i przetwarzane   więcej czasu cofnięcia wyrażonej zgody. 5) Pani/Pana dane osobowe mogą zostać przekazane podmiotom przetwarzającym je na zlecenie Administratora, takim jak: agencje marketingowe, dostawcy usług teleinformatycznych, firmy kurierskie, podmioty obsługujące płatności, dostawcy usług księgowych, prawnych i doradczych, podmioty uprawnione do uzyskania danych osobowych na podstawie przepisów prawa 6) posiada Pani/Pan prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych, prawo wniesienia sprzeciwu, prawo do cofnięcia zgody w dowolnym momencie bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania (jeżeli przetwarzanie odbywa się na podstawie zgody), którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem 7) ma Pani/Pan prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony danych Osobowych gdy uzna Pani/Pan, iż przetwarzanie danych osobowych Pani/Pana dotyczących narusza przepisy ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r.; 8) podanie przez Pana/Panią danych osobowych jest dobrowolne, jednak brak ich podania oraz wyrażenia powyższych zgód marketingowych uniemożliwi otrzymywanie Newslettera. Jeśli chce Pani/Pan dowiedzieć się więcej na temat przetwarzanych przez nas danych osobowych – zachęcamy do zapoznania się z naszą Polityką Prywatności (https://www.dobredomy.pl/dd_files/File/polityka-prywatnosci-pracowni.pdf)

Dziękujemy

za zapis do newslettera

Ważne informacje

Polecane kategorie