Jeśli grunt, na którym planujesz budowę domu, ma więcej niż jednego właściciela, może to w przyszłości okazać się problematyczne. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac, dobrze jest sprawdzić, na czym polega zniesienie współwłasności oraz jak ma się do siebie własność działki a współwłasność domu. Warto zainteresować się wcześniej kwestiami prawnymi działki, aby uniknąć problemów w przyszłości.
Problem współwłasności dotyczy często działek otrzymanych w spadku, ale też gruntów kupowanych z przyjaciółmi w celu np. oszczędności przy budowie domów-bliźniaków. Współwłasność oznacza, według Kodeksu Cywilnego, stan, w którym dwie osoby (lub więcej) posiadają udział we własności rzeczy (w tym przypadku nieruchomości). Współwłasność ułamkową (czyli taką, o której tutaj piszemy), zniesienie współwłasności, zarząd nieruchomością wspólną czy inne zagadnienia z nią związane regulują przepisy od art. 195 do art. 221 KC.
Przeczytaj też: Razem czy osobno – wady i zalety domu w zabudowie bliźniaczej
Współwłasność ułamkowa nieruchomości oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma określony udział w gruncie, domu lub mieszkaniu. Współwłaściciel ma równe prawo z innymi współwłaścicielami do posiadania i korzystania z nieruchomości niezależnie od wysokości posiadanego udziału. Na przykład gdy współwłaścicieli jest dwóch w udziale po 1/2, każdy z nich ma prawo do współkorzystania z powierzchni budowlanej działki, powierzchni leśnej, drogi dojazdowej itp., niezależnie od tego, jaki posiada udział we współwłasności. Warto również podkreślić, że każdy ze współwłaścicieli może sprzedać lub darować swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłasność działki a współwłasność domu
Podstawowym problemem związanym ze współwłasnością gruntu jest budowa na nim domu. Przepis art. 191 Kodeksu Cywilnego stanowi jasno: własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Oznacza to, że budynek postawiony na działce podlegającej współwłasności staje się własnością wszystkich współwłaścicieli działki. Czyli jeśli kupiłeś działkę z przyjacielem i obaj figurujecie w księdze wieczystej, wybudowany przez Ciebie dom – nawet gdy to Ty poniosłeś wszystkie związane z tym koszty, od zakupu projektu domu po wykończenie gotowego budynku – będzie wspólnie z Tobą należał też do przyjaciela w wysokości posiadanego przez niego udziału. Nie jest to sytuacja komfortowa i warto się przed nią zabezpieczyć. W przeciwnym razie czeka Cię dochodzenie zwrotu kosztów za budowę domu na drodze postępowania o zniesienie współwłasności.
Wskazana reguła nie ma zastosowania, gdy użytkownik wieczysty wznosi budynek na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego (właścicielem nieruchomości gruntowej jest np. gmina, Skarb Państwa). Budynek taki stanowi odrębną nieruchomość (art. 235 § 1 KC).
Zniesienie współwłasności gruntu
Możemy sądownie lub za porozumieniem stron zdecydować się na zniesienie współwłasności oraz na podział działki. Najlepiej zrobić to z gruntem jeszcze niezabudowanym i przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – procedura zniesienia jest wtedy o wiele prostsza i szybsza:
- Biegły geodeta sporządza dokumenty potwierdzające, że podział jest możliwy.
- Podział potwierdza wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
W przypadku, gdy wnosimy o zniesienie współwłasności gruntu zabudowanego, należy dostarczyć dodatkowe dokumenty i ekspertyzy.
Współwłasność nieruchomości można znieść na trzy sposoby:
- podział fizyczny;
- podział cywilny – sprzedaż nieruchomości;
- przeniesienie wyłącznego prawa do własności na jednego z właścicieli, za finansowym wyrównaniem dla pozostałych.
Najprostszy formalnie jest podział fizyczny. W tym przypadku działkę i ewentualny budynek dzieli się za poświadczeniem notarialnym pionową linią na co najmniej dwie niezależne działki oraz niezależne budynki stojące na wspólnym fundamencie i połączone ścianą. To świetny sposób w przypadku budowy domu-bliźniaka lub szeregowca – i często z takim zamysłem kupowane są grunty ze współwłasnością. Jest to też rozwiązanie, które znacznie zmniejsza koszty budowy domu. Możliwy jest też podział poziomy przez kondygnacje budynku – stosuje się go w przypadku domów wielopokoleniowych oraz bloków, a grunty pod budynkiem pozostają współwłasnością lokatorów.
Zniesienie współwłasności na inne sposoby
Jeśli z różnych przyczyn nie ma możliwości podziału fizycznego, pozostaje sprzedaż nieruchomości lub zgoda na pozostanie na nieruchomości jednego ze współwłaścicieli. W pierwszym przypadku każdemu ze współwłaścicieli przysługuje równa część zysku ze sprzedaży. W drugim należy sporządzić umowę, w myśl której ten z właścicieli, który na nieruchomości pozostaje, zgadza się spłacić wartość udziałów w nieruchomości pozostałym właścicielom w ustalonym trybie.
Zarówno sprzedaż, jak i przekazanie nieruchomości jednemu z właścicieli muszą zostać sporządzone przed notariuszem i wprowadzone do księgi wieczystej. Dodatkowo jeśli współwłaściciele są skonfliktowani, może się okazać, że jedyną drogą będzie zniesienie współwłasności przez sąd. Przy notarialnym zniesieniu współwłasności współwłaściciele w dowolny sposób mogą ustalić termin i raty spłat. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności okres spłaty nie może być dłuższy niż 10 lat po ustaleniu zniesienia.
