Jednym z najważniejszych dokumentów, które obligatoryjnie musi zorganizować inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i rozpoczęciem robót jest projekt budowlany. Składa się na niego wiele części, przez co wydaje się być niezwykle skomplikowany. Zapoznanie się z tym, co zawiera, pomoże rozjaśnić sytuację przyszłym inwestorom i rzetelnie przygotować się do budowy domu.
Z wyłączeniem kupna działki budowlanej, jednym z inicjalnych etapów, przez które musi przejść inwestor zdecydowany na budowę domu jest wybór projektu architektonicznego. Dobrze wykonany projekt to coś absolutnie niezbędnego, brak profesjonalizmu będzie skutkował późniejszymi mankamentami, których korekta może okazać się dla inwestora niezwykle kosztowna lub, w najgorszym wypadku, niemożliwa. Z tego względu naprawdę dobrze jest zadbać o ten dokument i powierzyć jego wykonanie fachowcom.
Pierwszy krok – projekt architektoniczno-budowlany
Projekt budowlany nie jest niezbędny jedynie ze względy na swoje zastosowanie w trakcie robót, bez niego inwestor nie otrzyma od urzędu pozwolenia na budowę. To, co powinno się tam znaleźć, zostało określone w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1133 z późn. zm.). Odpowiednio przygotowany projekt budowlany składa się z dwóch części. Pierwsza to tak zwany właściwy projekt domu, czyli projekt architektoniczno-budowlany. Konieczne jest, aby zawierał rysunki techniczne elewacji oraz rzuty wszystkich poziomów budynku, łącznie z fundamentami, piwnicami oraz dachem. Jeżeli dach jest spadzisty należy dołączyć także rzut więźby dachowej. Zamieszczone są również przekroje pionowe, a także wykaz stolarki okiennej i drzwiowej. Istotna jest skala rysunków. W przypadku tych podstawowych powinna być nie mniejsza niż 1:100, a jeśli jest to adaptacja lub rozbudowa – 1:50. Posadowienie budynku (razem z kategoriami geotechnicznymi), konstrukcja domu, wykorzystane materiały oraz znaczące rozwiązania instalacyjne – to wszystko musi znaleźć się w części opisowej projektu. Ponadto nie powinno zabraknąć informacji o warstwach przegród z podaniem ich współczynników izolacyjności termicznej oraz charakterystyki energetycznej domu z wyliczonym całorocznym zapotrzebowaniem na ogrzanie 1m2 powierzchni. Bardzo ważnym elementem jest również stworzony przez architekta zapis o warunkach BIOZ – bezpieczeństwa i ochronie zdrowia na budowie. Nie można zapomnieć o liczbach. Chodzi o powierzchnie netto domu (jeżeli dom posiada piwnicę, koniecznie jest wyszczególnienie zarówno części nadziemnej, jak i podziemnej) oraz objętości: te które będą i nie będą podlegać ogrzewaniu.
Po drugie – projekt zagospodarowania terenu
Drugą częścią niezbędną do powstania prawidłowo wykonanego projektu budowlanego jest projekt zagospodarowania terenu. Wykonany musi zostać na aktualnej mapie geodezyjnej. Skala tego projektu to zazwyczaj 1:500, wyjątkiem są tereny, dla których mapa zasadnicza prowadzona jest w mniejszej skali, np. 1:1000. Pozyskanie najnowszej mapy jest niezbędne do zaznaczenia już istniejących w obrębie działki obiektów budowlanych i instalacji. Zmiany dotyczące sieci uzbrojenia terenu (czyli wszystkiego rodzaju nadziemnych, naziemnych i podziemnych przewodów, urządzeń budowlanych oraz budowli podziemnych np. tuneli i parkingów), które zostają nanoszone na mapę podlegają w dalszym procesie projektowym uzgodnieniom w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej. To uzgodnienia i opinie, o które musi postarać się inwestor, mając już projekt domu. Są koniecznością, kiedy do budowy domu niezbędne jest zrealizowanie elementów infrastruktury na terenie znajdującym się poza własną działką, a za zaprojektowanie ich odpowiada inwestor, a nie dostawca mediów. Uzgodnienie przeprowadza zazwyczaj geodeta, który współpracuje z projektantami konkretnej specjalności. Sprawdzenie położenia danych przyłączy to zadanie architekta. W Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej nie uzgadnia się samego budynku tylko właśnie przyłącza (jeżeli są projektowane). Projekt zagospodarowania działki lub terenu zawiera usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny, a także układ zieleni. Bardzo ważne jest również miejsce składowania odpadów oraz ogrodzenie. Powinno się dopilnować, aby projekt został sporządzony w zgodzie z wytycznymi objętymi przez wydaną dla tej inwestycji decyzję o warunkach zagospodarowania terenu. Mapa, na której znajduje się projekt, musi zostać podpisana przez geodetę posiadającego uprawnienia do sporządzania takich dokumentów. Jest to konieczne ze względu na formalny charakter całego procesu.
Warto zadbać o detale. Dokumentacja, którą inwestor zanosi do urzędu powinna być ponumerowana, trwale oprawiona, z rysunkami. Na stronie tytułowej umieszcza się dane inwestycji: adres domu, numery ewidencyjne działek, imię, nazwisko oraz adres inwestora, nazwę oraz adres pracowni projektowej lub dane projektantów, którzy opracowują wszystkie części projektu budowlanego. Potrzebne będą także numery uprawnień budowlanych i wpisów na listy odpowiedniej izby inżynierów lub architektów. Projekt przygotowuje się w minimum czterech egzemplarzach.
Kto jest kim – kreślarz, projektant budowalny ?
Aby lepiej zapoznać się z kulisami budowy domu, warto wiedzieć, kto, poza ekipą budowlaną jest odpowiedzialny za to, jak ostatecznie będzie wyglądał nowy budynek. W odniesieniu do projektu architektoniczno-budowlanego, o którym można przeczytać powyżej, wspomniano o rysunkach technicznych, które należy wykonać. Osobą odpowiedzialną za tę pracę jest kreślarz. To osoba, która zajmuje się wykonywaniem szkiców, rysunków i schematów technicznych na podstawie uzyskanych danych i informacji. Aby podołać temu zadaniu może wykorzystywać klasyczne przybory kreślarskie, jednak coraz częściej są to specjalistyczne oprogramowania graficzne. Osoby na tym stanowisku mogą posiadać różne specjalizacje. W zależności od nich kreślarze zajmują się przedstawianiem planów budowlanych, projektów inżynieryjnych, opisów topograficznych oraz różnego typu map sytuacyjnych. Miejsce pracy kreślarza to najczęściej pracownia kreślarska. W zależności od preferowanej metody, pracuje on przy komputerze lub desce kreślarskiej.
Projekt budowlany, a zwłaszcza wykonawczy wykonuje dla inwestora projektant budowlany. Do jego podstawowych obowiązków należy opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie potrzeby zapewnia on udział w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy. Ta osoba wyjaśnia wszelkie wątpliwości, które są związane z projektem i dotyczą wszystkich wykorzystanych w nim rozwiązań. Do jej zadań należy również sporządzenie lub uzgodnienie indywidualnej dokumentacji technicznej. Poza tym zapewnia sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania lub rzeczoznawcę budowlanego. Ma prawo wstępu na teren budowy w trakcie jej trwania i dokonywania zapisów w dzienniku budowy. Bardzo istotnym uprawnieniem jest możliwość zażądania wstrzymania robót budowlanych ze względu na potencjalne zagrożenie.
Geodeta to kolejna osoba, z którą będzie musiał współpracować inwestor. Wytycza on fundamenty pod budowę domu na podstawie dokumentacji projektowej i oznacza na gruncie wszystkie charakterystyczne punkty oraz osie geometryczne budynku. Dokonuje również wpisu do dziennika budowy, a ponadto zajmuje się przygotowaniem mapy sytuacyjno-wysokościowej dla działki budowlanej. Dobrego geodety można szukać przez urząd gminy lub powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Geodeta musi posiadać odpowiednie uprawnienia, które pozwolą mu oficjalnie zatwierdzić przygotowane przez siebie dokumenty.
Profesjonalizm odpowiedzią na potrzeby
Aby dobrze wybrać projekt domu, należy zastanowić się nad indywidualnymi potrzebami wszystkich przyszłych mieszkańców. Ważne, aby był dopasowany do działki budowlanej, także te dwa etapy – kupno działki i wybór projektu – warto analizować równocześnie. Kwestii, o których należy pomyśleć jest naprawdę sporo. Liczebność rodziny wpływa na to, ile łazienek powinno znajdować się w budynku, osobom, które pracują w domu potrzebne będzie też miejsce na gabinet. Bardzo istotna jest także ilość kondygnacji – małe dzieci, seniorzy oraz osoby niepełnosprawne mogą czuć się lepiej w budynku parterowym. Z zalet poddasza użytkowego najbardziej skorzystają zaś ci, którzy potrzebują wyraźnego oddzielenia strefy dziennej od nocnej. Wszystkie decyzje związane z projektem domu powinny zostać podjęte racjonalnie i bez pośpiechu z uwzględnieniem wszystkich aspektów, które mogą wpływać na przyszły komfort domowników.
