Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego?

Na początku musimy zmartwić wszystkich tych, którzy oczekują, że otrzymają jednoznaczną odpowiedź, ile będzie ich kosztować ich wymarzony „mały domek na działce”. Wpływ na koszt budowy domu ma tak wiele czynników, że niestety nie istnieje możliwość dokładnego określenia kosztu inwestycji bez zapoznania się z jej szczegółami.

1. Ograniczanie kosztów – etap projektu

Zacznijmy od projektu – na tym etapie mamy duży wpływ na to, ile wydamy na realizację. Nie chodzi jedynie o to, czy domek będzie miał 120 czy 600 m², ale o sprawy, wydawałoby się, banalne.

• Czy bryła domu będzie prosta czy rozczłonkowana?
• Czy dom będzie mieć piwnicę?
• Czy dach będzie płaski czy dwuspadowy (niestety tu często kształt dachu narzuca nam plan zagospodarowania terenu lub warunki zabudowy)? Z lukarnami czy bez nich?

Następne zagadnienie wywierające niebagatelny wpływ na koszt inwestycji to wybór materiałów budowlanych, z których wybudujesz dom: ich rodzaj, jakość, ilość przeszkleń i oczywiście przyjęty standard wyposażenia.

1. Koszty budowy domu jednorodzinnego w zależności od miejsca

Nie wszyscy zdajemy sobie z tego sprawę, ale koszty budowy domu są różnie w zależności od regionu kraju. Do tego koszt realizacji domu na terenie miasta odbiega od kosztu realizacji tego samego domu poza miastem.

• Do najdroższych województw należą pomorskie, dolnośląskie czy małopolskie, a spośród miast najdrożej buduje się w Warszawie i Gdańsku.
• Najtaniej nasz dom wzniesiemy w województwie lubelskim, podkarpackim lub podlaskim, a z miast w np. Lublinie, choć tutaj różnica cen między samym miastem a obrzeżami jest bardziej wyrównana.

1. Firma realizująca inwestycje i jej wpływ na koszty budowy domu

Koszt realizacji naszej inwestycji będzie również zależeć od tego, jaką firmę wybierzemy do realizacji zamierzenia. Tu jedna uwaga: zdecydowanie musimy się wystrzegać firm oferujących najtańsze usługi, których cena odbiega w sposób zasadniczy od standardowych kosztów na rynku. Działalność takich firm polega na podaniu niskiej ceny wyjściowej, a po uzyskaniu kontraktu zaczynają doliczać za tzw. roboty dodatkowe, które według nich nich nie były wycenione, co prowadzi w efekcie do znacznego wzrostu kosztów realizacji. Dodatkowo istnieje poważne zagrożenie co do jakości oferowanych usług.

Przeczytaj tutaj, jak znaleźć wspólny język z ekipą budowlaną.

Koszty budowy domu jednorodzinnego

Pomimo tak wielu czynników wpływających na ostateczną cenę budowy domu jednorodzinnego spróbujmy w przybliżeniu ustalić, jak będą się kształtować koszty takiej inwestycji. Będziemy się posługiwać fachową nomenklaturą, która może być pomocna również w czasie prowadzenia rozmów z wykonawcą.

Poznaj słowniczek inwestora przygotowany przez pracownię Dobre Domy.

Budowa domu jednorodzinnego – koszty – etap 1

Stan zerowy budynku: tak nazywamy doprowadzenie budowy do momentu wylania płyty na poziomie 0,00 (czyli parteru). Składają się na to:

• roboty ziemne (wykopy pod fundamenty lub piwnice),
• roboty betonowe i zbrojeniowe związane ze ścianami fundamentowymi,
• wylanie płyty parteru lub stropu piwnic.

Oczywiście w tym przypadku też istnieje mnóstwo czynników mających wpływ na koszt robót, np. kształt działki (teren płaski czy nachylony, rodzaj gruntu, poziom wody gruntowej), można jednak przyjąć szacunkowo, że koszt za 1 m² będzie się wahał pomiędzy 150 a 250 zł, a więc średnio ok. 180 zł/m².

Budowa domu jednorodzinnego – koszty – etap 2

 Stan surowy, który dzieli się na dwa etapy;

• stan surowy otwarty, czyli wzniesione ściany konstrukcyjne i stropy z konstrukcją dachu, ale bez okien i drzwi,
• stan surowy zamknięty, czyli budynek j.w. z oknami, drzwiami i klatką schodową.

Największy wpływ na koszty będzie miała przyjęta na etapie projektowania technologia wznoszenia ścian konstrukcyjnych i rodzaj materiału, z którego zostaną wykonane. Obecnie mamy do wyboru szeroki zakres zarówno technologii (ściana jednorodna lub warstwowa), jak też materiałów (np. ceramika w postaci pustaków, bloczki silikatowe lub itp.).

Orientacyjnie – jeżeli przyjmiemy ścianę z pustaków typu Porotherm P+W25, można założyć, że koszt wzniesienia 1 m² muru wyniesie wraz z robocizną ok. 90 zł. Teraz możemy wylać strop nad parterem – również zapłacimy za niego ok. 90 zł/m².

Koszt konstrukcji więźby dachowej można orientacyjnie założyć na poziomie ok. 50 zł/m², a do tego robocizna ok. 30 zł/m². Łącznie więc konstrukcję dachu zrealizujemy za ok. 80 zł/m². Teraz dach musimy ocieplić, wykonać pokrycie (oczywiście tu znów pojawia się pytanie, z jakiego materiału – dachówka ceramiczna czy blachodachówka) – różnica w cenie między tymi materiałami to średnio ok. 24 zł/m².

Budowa domu jednorodzinnego – koszty – etap 3

 Stan wykończeniowy – to ostatni etap robót budowlanych. Oprócz tynków, posadzek, malowania, itd. w jego zakres wchodzą także roboty instalacyjne związane z wodą, kanalizacją oraz elektrycznością w zależności od standardu, jaki przyjmiemy.

Koszty w tym przypadku mieszczą się w granicach:

• okna w zależności od tego, czy są z PCV (330 zł/m²) czy też drewniane (540 zł/m²), z montażem – w kwocie ok.75 zł/m²,
• drzwi zewnętrzne drewniane to wydatek – ok. 1200 zł.

Roboty instalacyjne (wodno–kanalizacyjna oraz instalacje elektryczne) będą kosztować zależnie od ilości tak zwanych „punktów”, czyli miejsc, do których instalacja ma być podprowadzona.

• Jeden punkt instalacji wodno–kanalizacyjnej to koszt ok. 390 zł.
• Punkt w instalacji elektrycznej będzie kosztować ok. 95 zł.
• Do tego należy doliczyć instalacje centralnego ogrzewania – ok. 90 zł wraz z materiałem i montażem.
• Wyposażenie kotłowni (tu znów pole do oszczędności w zależności od wyboru producenta i standardu) to ok. 1500–1700 zł.
• Do powyższych cen należy oczywiście jeszcze dodać koszty tynków lub okładzin ceramicznych, malowania, posadzek czy parapetów.

Koszty budowy domu jednorodzinnego – podsumowanie

Po podsumowaniu wszystkich pozycji można orientacyjnie przyjąć, że koszt 1 m² budowy domu jednorodzinnego (materiał i robocizna) to ok. 2900 zł/m². Jak wspomnieliśmy na początku, podane koszty są bardzo orientacyjne i wskazują mocno szacunkowe wartości zależne do wielu czynników. Przed przystąpieniem do realizacji najlepiej sporządzić tzw. kosztorys inwestorski, który określi z dużym przybliżeniem, ile budowa będzie nas kosztować, i będzie podstawą do negocjacji cenowych z potencjalnym wykonawcą.