Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w ubiegłym roku można było nabyć
1 m2 ziemi rolnej średnio za 3,70 zł. Dla porównania ceny za 1 m2 działki budowlanej oscylowały od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych. Przebitka jest więc bardzo duża. Nie dziwi zatem fakt, że wiele osób myśli o kupnie gruntu rolnego i przekształceniu go w działkę budowlaną.
Jak sama nazwa wskazuje, działki rolne są przeznaczone pod prowadzenie działalności rolnej – czyli uprawy, hodowlę zwierząt, produkcję ogrodniczą, sadowniczą i rybną. Budowę mieszkalną na tego typu gruntach może rozpocząć jedynie rolnik. A zatem ten, kto w myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 6.1.):
- jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą ziemi (do 300 ha),
- posiada kwalifikacje rolnicze (czyli albo wykształcenie rolnicze, albo 3-letni staż pracy w rolnictwie),
- od 5 lat zamieszkuje gminę, gdzie jest położone jego gospodarstwo,
- pracuje w gospodarstwie.
Jeśli więc chcesz się zdecydować na kupno taniej działki pod budowę domu, musisz uzyskać uprawnienia rolnicze. Istnieje jednak jeszcze kilka rozwiązań, dzięki którym zyskasz szansę, by postawić nieruchomość na gruncie rolnym – wymaga to jednak trochę zachodu.
Kupno siedliska na działce rolnej
Siedlisko to zespół budynków mieszkalno-gospodarczych na ziemi rolnej, której właścicielem jest rolnik. Ma on prawo rozporządzać swoimi nieruchomościami wedle uznania, dlatego może sprzedać zabudowę siedliskową wraz z ziemią osobom bez wykształcenia rolniczego. W ten sposób człowiek, który w świetle przepisów nie może wybudować domu na działce rolnej, staje się właścicielem takiej nieruchomości.
Minusem – i to zasadniczym – jest jednak fakt, że nie będzie mógł zburzyć starych budynków i postawić w ich miejsce domu swoich marzeń (to bowiem wymaga odrolnienia działki). Ma natomiast prawo remontować i przebudowywać nieruchomości.
Odrolnienie działki – krok po kroku
Budowa domu na działce rolnej jest możliwa po jej odrolnieniu. Nie jest to jednak ani łatwe, ani szybkie, ani skuteczne. Istnieją dwie drogi proceduralne
- Zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni (MPZP)
- Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ); tę ścieżkę stosuje się, gdy ziemia jest nieobjęta przez MPZP.
- Zmianę przeznaczenia gruntu należy rozpocząć od złożenia wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Sprawa jest o tyle trudna, że sam fakt złożenia dokumentu nie rozpoczyna biegu procedury, a żadne przepisy nie określają terminu, w jakim ten wniosek należy rozpatrzyć. W praktyce oznacza to bardzo długie czekanie na decyzję, która nie zawsze musi być pozytywna.
Zmiana przeznaczenia gruntu obywa się jedynie przez sporządzenie nowego planu – konieczne okazuje się podjęcie uchwały przez Radę Gminy (albo Radę Miasta – grunty rolne mogą znajdować się również w mieście), a następnie dopiero przeprowadzenie całej procedury planistycznej.
- Uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy wcale nie jest łatwiejsze. Pierwszy krok to wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Złożenie wniosku to jednak nie wszystko.
Działka, na której chcemy zbudować dom, musi spełnić kilka warunków:
- kryterium dobrego sąsiedztwa,
- mieć rzeczywisty dostęp do drogi publicznej,
- mieć uzbrojenie (realne bądź planowane),
- nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Po odrolnieniu – wyłączenie działki spod produkcji rolnej
Kiedy procedura odrolnienia jest już za Tobą, musisz wyłączyć działkę spod produkcji rolnej i złożyć wniosek w tej sprawie do starosty. Starostwo decyduje, czy takie wyłączenie będzie możliwe, a wpływ na to ma m.in. rodzaj gleby. W przypadku gleb niskiej jakości (klasy IV, IV a, IV b, V i VI) decyzja nie może być odmowna, w przypadku zaś gleb klasy I, II, III, III a, III b wniosek może zostać rozpatrzony zarówno pozytywnie, jak i negatywnie.
Budowa domu na działce rolnej – czy się opłaca?
Kupno gruntów rolnych pod budowę domu wiąże się z dużym ryzykiem. Co jeżeli zainwestujesz kilkadziesiąt tysięcy złotych w ziemię, na której nie postawisz żadnej nieruchomości – tu wszystko zależy od decyzji urzędników. Odrolnienie to procedura bardzo żmudna i czasochłonna, ponieważ jej długości nie regulują przepisy prawa. Warto też pamiętać o tym, że zmiana statusu ziemi (z rolnej na budowlaną) łączy się również z poniesieniem dodatkowych, wcale nie niskich kosztów, jak choćby wizyty u notariusza, opłaty roczne ustawione przez starostwo.
