Podjąłeś decyzję o budowie domu, przymierzasz się do kupna działki budowlanej, na której stanie Twój wymarzony dom, ale towarzyszą Ci obawy, które wynikają z ryzyka związanego z taką inwestycją? Możesz ich uniknąć, jeśli zawczasu sprawdzisz kilka istotnych kwestii, które mogą wpłynąć na dalsze planowanie i realizację wymarzonej inwestycji.
W tym tekście przybliżymy kluczowe zagadnienia, jakie powinny zostać przeanalizowane przed kupnem działki budowlanej przez inwestora. Spróbujemy odpowiedzieć na pytania dlaczego warto sprawdzić stan prawny działki przed jej zakupem, dlaczego należy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) przedyskutować z architektem oraz jakie są wymagania dotyczące dróg dojazdowych do posesji, jak i dostępności mediów na niej.
STAN PRAWNY DZIAŁKI
Kupno działki budowlanej to zwykle spory wydatek, który powinien być należycie przemyślany. Zanim zaczniesz zastanawiać się nad wyborem gotowego projektu domu, jaki stanie na Twojej przyszłej działce, upewnij się przeglądając księgę wieczystą, czy wybrana działka nie jest obciążona hipoteką, roszczeniami osób trzecich lub innymi zobowiązaniami. Jeśli okaże się, że działka nie ma założonej księgi wieczystej, poproś Sprzedającego o okazanie aktu własności, który ujawni prawowitą własność gruntu i prawo do dysponowania działką.
To bardzo ważne, by upewnić się, że działka nie jest obciążona hipoteką, ponieważ kupując zadłużoną nieruchomość, przejmujemy odpowiedzialność za spłatę długu, który był zabezpieczony na tej nieruchomości, narażając się tym samym na problemy z przeniesieniem prawa własności do działki. Weryfikacji powinny także podlegać granice działki, w tym ocena tego czy są one prawidłowo określone, czy są zgodne z zapisami w księdze wieczystej oraz czy działka ma właściwy kształt i wielkość – to ważne aspekty w kontekście wybranego przez Ciebie gotowego projektu domu, byś miał pewność, że może się na niej zmieścić wymarzony dom parterowy, piętrowy lub z poddaszem użytkowym.
MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (MPZP)
O tym, jakie jest przeznaczenie działki, jakie są ograniczenia w jej użytkowaniu i czy można na niej osiągnąć zamierzony cel, jakim jest budowa domu, decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To dokument, dostępny coraz częściej on-line na stronach internetowych urzędów, który reguluje sposób wykorzystania terenu na obszarze danego miasta lub gminy, określając podstawowe parametry potencjalnej zabudowy (Więcej o MPZP https://www.dobredomy.pl/poradnik/budujemy-dom/co-to-jest-miejscowy-plan-zagospodarowania-przestrzennego/).
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego występuje na większości terenów zurbanizowanych. Jest uchwalany przez radę gminy i ma na celu zapewnienie zrównoważonego rozwoju przestrzennego, zgodnego z założeniami polityki urbanistycznej na danym obszarze. Jeśli zdarzy się sytuacja, że działka, którą zainteresowany jest przyszły inwestor nie jest objęta MPZP, wówczas wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w odpowiednim organie gminy – wójt (burmistrz, prezydent miasta), poza przypadkami lokalizacji inwestycji na terenie zamkniętym, gdzie właściwym organem będzie wojewoda. Co warte odnotowania – wniosek o wydanie WZ może złożyć każdy – bez względu na to, czy jest właścicielem nieruchomości, której dotyczy wniosek (więcej o WZ: https://www.dobredomy.pl/poradnik/budujemy-dom/zmiana-warunkow-zabudowy-dzialki-czy-to-mozliwe/ )
W 2023r Sejm RP podjął decyzję o reformie systemu planowania przestrzennego, przyjmując nowelizację Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W efekcie wprowadzonych zmian po 1 stycznia 2026r. uchwalanie Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) będzie możliwe tylko wtedy, gdy w danej gminie wejdzie w życie Plan Ogólny mówiący o dopuszczalnej funkcji terenu oraz o skali zabudowy. Jest to dokument, który będzie nadrzędnym aktem planowania przestrzennego w gminie, sporządzanym wyłącznie w formie cyfrowej, z którym zgodne będą musiały być wszystkie nowo uchwalane plany miejscowe oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednocześnie, obowiązujące plany miejscowe zachowają swoją ważność, nawet gdyby ich ustalenia nie były zgodne z Planem Ogólnym. W przypadku ewentualnej zmiany takiego MPZP, uzyskanie zgodności z Planem Ogólnym będzie już niezbędne.
Przed kupnem działki, na etapie analizy MPZP warto wygospodarować czas na rozmowę z architektem na temat tego dokumentu, w odniesieniu do planowanej inwestycji. Taka konsultacja ze specjalistą pozwoli ją lepiej zaplanować, określić realne koszty związane z budową na wybranej działce, a przede wszystkim zrozumieć zapisy MPZP, które mogą okazać się trudne do zrozumienia przez osobę bez doświadczenia.
Zachęcamy do konsultacji z architektami pracowni Dobre Domy, którzy pomogą w wyborze idealnego projektu domu. Źle dobrany projekt może nie spełniać warunków zapisanych w MPZP, w szczególności w zakresie maksymalnej wysokości budynku, linii zabudowy czy rodzaju dachu (https://www.dobredomy.pl/pomoc-w-doborze-projektu/ ).
PRAWNE I TECHNICZNE WYMAGANIA DOTYCZĄCE DRÓG DOJAZDOWYCH
Bez drogi dojazdowej nie możemy rozpocząć budowy, ponieważ przepisy budowlane wymagają dostępności do niej dla każdej działki. Nieuregulowany stan prawny drogi dojazdowej do terenu planowanej inwestycji, która łączy ją z drogą publiczną często przekreśla możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, a nawet decyzji o WZ. Przed zakupem działki upewnij się zatem, czy działka na którą się decydujesz ma dostęp do drogi publicznej, ponieważ w przypadku drogi prywatnej może być wymagana zgoda jej właściciela (służebność przejazdu), a to będzie się wiązało z koniecznością przeprowadzenia kolejnych formalności, które w skrajnych sytuacjach, mogą znacznie wydłużyć proces uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy taka droga jest w całości lub w części w posiadaniu osoby prywatnej lub wielu osób, których dane mogą być trudne do ustalenia. Przy analizowaniu tematu drogi dojazdowej do działki, warto także zwrócić uwagę na jej stan techniczny oraz fakt, czy jest ona utwardzona i umożliwia wjazd na nią ciężkiego sprzętu budowlanego – to ważne w kontekście przyszłych prac budowlanych.
DOSTĘP DO MEDIÓW
Problem z uzyskaniem dostępu do mediów takich jak: woda, prąd, gaz i kanalizacja przysporzy przyszłym inwestorom dodatkowych kosztów i niewątpliwie może opóźnić rozpoczęcie budowy, bo wiązać się będzie z dodatkowymi formalnościami. W niektórych gminach lokalne przepisy mogą wręcz wymagać podłączenia budynku do istniejącej sieci kanalizacyjnej, bowiem zgodnie z Ustawą o Utrzymaniu Czystości i Porządku w gminach na właścicielach nieruchomości ciąży obowiązek utrzymania czystości i porządku m.in. poprzez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w przypadku, gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków.
Budowa studni, szamba lub przydomowej oczyszczalni może znacząco podnieść wydatki związane z budową domu, z powodu konieczności uzyskania odpowiednich pozwoleń i przeprowadzenia niezbędnych prac technicznych w tym zakresie, ponadto rozwiązania te generują koszty związane z użytkowaniem tych systemów (opróżnianie szamba).
Trudny do oszacowania jest komfort funkcjonowania w wymarzonym domu, który korzysta z publicznej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, bo to z pewnością mniej wymagające alternatywy i niewątpliwie atuty wpływające na wartość nieruchomości, ale też wpływające na cenę działki. Podejmując decyzję o jej kupnie, warto zatem sprawdzić czy na działce lub w jej pobliżu są dostępne wspomniane media, by oszacować ewentualne koszty związane z ich przyłączeniem.
MOŻLIWOŚĆ ZABUDOWY DZIAŁKI
Przy wyborze działki budowlanej powinniśmy zwrócić uwagę na jej lokalizację, zarówno w kontekście zbadania otoczenia działki pod względem istniejącej zabudowy i infrastruktury, jak i ograniczeń geotechnicznych czy też przyrodniczych. Nikt z nas nie chciałby zapewne, budować swojego wymarzonego domu w sąsiedztwie dużej fabryki, wysypiska śmieci czy linii wysokiego napięcia. Zbadanie otoczenia działki powinno obejmować zatem sprawdzenie czy w pobliżu nie znajdują się uciążliwe obiekty, jakie są plany rozwoju w okolicy, czy teren jest spokojny i bezpieczny. To istotne kwestie w perspektywie wielu lat, jakie spędzimy w wybudowanym przez nas domu.
Sprawdzenie czy działka nie znajduje się na terenach zalewowych, czy nie ma wad geotechnicznych, takich jak niestabilne grunty, czy też nie znajduje się na obszarach objętych formami ochrony przyrody (takimi jak: Parki Krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu Natura 2000) – to absolutne minimum w odniesieniu do planowanej budowy.
WYSOKOŚĆ CEN I POTENCJALNA RENTOWNOŚĆ
Wybudowany dom często traktujemy, jako lokatę kapitału na przyszłość. Jeśli działka jest kupowana jako inwestycja, warto rozważyć, jak może wzrosnąć jej wartość w przyszłości oraz czy oferowana przez sprzedawcę cena wybranej działki, jest adekwatna do jej rzeczywistej wartości. W tym celu warto sprawdzić ceny działek w okolicy, jak również zainteresować się, co w niedalekiej przyszłości planuje w tym miejscu miasto, gmina – być może są to tereny zalewowe, a może miasto planuje w tym miejscu budowę lokalnego lotniska, wysypiska śmieci lub budowę obwodnicy miejskiej? Te czynniki z pewnością wpłyną na ostateczną wartość nieruchomości w przyszłości.
Więcej na ten temat:
