Czeka Cię budowa domu? Nie wiesz, od czego zacząć przygotowania? Nadmiar obowiązków towarzyszących budowie może przytłoczyć, dlatego podpowiadamy: co należy zrobić w pierwszej kolejności, jakich formalności trzeba dopełnić i na co zwrócić szczególną uwagę, by uniknąć problemów, strat finansowych i opóźnień.
Niektóre z etapów przygotowań do budowy domu wydają się oczywiste, ale bardzo łatwo wówczas popełnić błędy – dlatego warto dokładnie przygotować się do każdego z nich.
1. Co sprawdzić przed zakupem działki?
Kupujący nie ma prawnego obowiązku, aby dokładnie zbadać działkę przez zakupem, musi za to poznać stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Dzięki temu dowie się m.in.:
- ilu jest faktycznych właścicieli nieruchomości,
- jaka jest jej dokładna wielkość i przeznaczenie,
- czy jest ona obciążona hipoteką.
Dobrze jest skontrolować działkę pod kątem tzw. wad ukrytych – utrudnień prawnych i fizycznych, które mogą znacznie podnieść koszt budowy domu lub opóźnić jej rozpoczęcie. Oznacza to, że kupujący powinien:
- skontaktować się z urzędem gminy/miasta w kwestii ewidencji,
- zamówić badanie terenu u geologa.
Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj: Najczęstsze wady ukryte działki budowlanej – na co uważać?
2. Dostosowanie działki pod budowę domu
Po zakupie działka wymaga odpowiedniego przygotowania. Najczęściej oznacza to fizyczne dostosowanie terenu pod budowę.
Pierwsze działania powinny obejmować wyrównanie terenu i usunięcie z terenu budowy drzew oraz krzewów zgodnie z obowiązującym prawem. Po tym czeka nas wywóz odpadów – nie należy tego zaniedbać, bo pryzmy materiału mogą później opóźnić lub utrudnić budowę.
Warto też zadbać o miejsce na składowane materiałów budowlanych – najlepiej zadaszone lub zamknięte, by uniknąć strat – i ogrodzenie działki, aby zabezpieczyć materiały do budowy domu przed kradzieżą.
3. Wybór i dostosowanie projektu domu
Przy wyborze projektu inwestor bierze pod uwagę trzy najważniejsze rzeczy:
- koszt budowy domu,
- wygodę i ergonomię budynku,
- możliwość dostosowania projektu do swoich potrzeb.
W pierwszej kolejności sprawdź układ pomieszczeń i wielkość domu: jaki model będzie najwygodniejszy, łatwy w utrzymaniu i nie za duży. Potem wybierz elementy, które mogą wpłynąć na koszt: podpiwniczenie, wielo- lub dwuspadowy dach, garaż. Przykładowo: budowa domu z dachem dwuspadowym będzie znacznie tańsza niż budowa domu niemal identycznego pod względem powierzchni, ale z projektu z dachem wielospadowym.
Wybrany projekt zwykle można dostosować do swoich potrzeb. Najczęściej poprawki w projektach dotyczą:
- zakresu podpiwniczenia budynku,
- materiałów konstrukcyjnych,
- przesunięcia ścian działowych lub ich usunięcia,
- wymiarów fundamentów (aby dostosować projekt do ukształtowania terenu),
- kąta nachylenia dachu,
- zmiany przekroju elementów konstrukcyjnych dachu,
- sporządzenia lustrzanego odbicia projektu,
- zmiany kolorystyki.
Te zmiany można wprowadzać bez zgody autora projektu oraz pracowni przy zachowaniu wymaganych normami i ustawami parametrów budynku. Zmiany uznane przez ustawę o prawie budowlanym za istotne, np. zmiana kubatury budynku, muszą zostać zaakceptowane przez autora projektu. Można ich dokonać, zanim zostanie wydana zgoda na budowę domu – później wymagane jest ubieganie się o nową zgodę.
4. Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego w urzędzie
Budowa domów wymaga uzyskania zgody właściwego urzędu miejscowego. Od 2017 roku możliwe jest tzw. zgłoszenie budowy zamiast ubiegania się o pozwolenie na budowę. Pierwsza opcja jest mniej skomplikowana i szybsza: oczekiwanie na wydanie zgody na podstawie zgłoszenia budowy to 30 dni, w przypadku pozwolenia na budowę – 65 dni.
Zgłoszenie budowy stosuje się w przypadku budowy domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania (m.in. zacienienie, odległość od działki i zabudowy sąsiada) nie wykracza poza granice działki.
Zgłoszenie budowy domu należy złożyć wraz projektem budowlanym przed rozpoczęciem robót w wydziale architektoniczno-budowlanym właściwego urzędu.
5. Wynajęcie sprawdzonej ekipy budowlanej
To ostatni etap przygotowań. By budowa domu poszła gładko i bez opóźnień, warto najpierw wypytać okolicznych mieszkańców o sprawdzoną ekipę. Kandydatów należy sprawdzić: jakie mają opinie w internecie, czy firma działa legalnie i nie zatrudnia pracowników „na czarno” oraz czy ma odpowiedni sprzęt. Jeśli cokolwiek budzi Twoje wątpliwości, lepiej poszukać ekipy budowlanej o lepszej reputacji, ale droższej – na przykład z sąsiedniego miasta. Nawet jeśli podniesie to początkowy koszt budowy domu, pozwoli uniknąć niepotrzebnych wydatków w przyszłości.
