ZAMÓW KATALOG
71 352 04 40
BEZPŁATNE KONSULTACJE
FACEBOOK
DOŁĄCZ DO NAS
NEWSLETTER
ZAPISZ SIĘ

20 kroków do uzyskania pozwolenia na budowę.

Podpowiadamy Państwu, jak krok po kroku uzyskać zezwolenie na budowę domu.

Przed zakupem działki

pozwolenie na budowę domu

1. Analiza stanu formalno-prawnego działki – należy dobrze zorientować się, czy wybrana przez nas działka nie ma wad prawnych, nieuregulowanej sytuacji prawnej; czy przez teren działki nie przebiegają fragmenty sieci uzbrojenia technicznego terenu, czy teren jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, czy znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej itp.? W zależności od tych czynników formalności poprzedzające uzyskanie pozwolenia na budowę będą bardziej lub mniej wymagające i czasochłonne.

Zakup działki

2. Uzyskanie odpisu aktu notarialnego zakupu nieruchomości – do momentu wpisu do księgi wieczystej odpis aktu notarialnego będzie podstawowym dokumentem uprawniającym nas do podejmowania decyzji związanych z inwestycjami na naszej działce czyli potwierdzeniem tzw. prawa do dysponowania nieruchomością.

3. Kopia aktualnej mapy do celów opiniodawczych – uzyskanie kopii mapy do celów opiniodawczych jest podstawą do uaktualnienia mapy przez geodetę czyli sporządzenia mapy do celów projektowych.

Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – to ważna czynność poprzedzająca wybór projektu domu. Jeżeli dla naszej działki został sporządzony taki plan, należy uzyskać w lokalnym Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta wypis i wyrys z tego planu. Wiele planów miejscowych jest również umieszczana na stronach internetowych urzędów gmin, które opracowują poszczególne plany. Dokładna analiza zapisów planu pozwala nam zapoznać się z wymaganiami dotyczącymi dozwolonej funkcji zabudowy, wysokości, ilości kondygnacji, kształtu dachu itd. Dzięki temu możemy wybrać projekt domu zgodny z zapisami w planie i uniknąć konieczności całkowitej zmiany projektu bądź wymuszonych adaptacji projektu pociągających za sobą koszty i częściową rezygnację z zaplanowanego programu użytkowego naszego domu.

Kompletowanie dokumentacji budowlanej wraz z adaptacją projektu gotowego

4. Wybór projektu domu – jeżeli mamy już wypis z Planu Miejscowego, możemy przystąpić do wyboru projektu. Jeżeli nasza działka nie jest objęta Planem Miejscowym, przed zakupem lub zleceniem projektu należy wystąpić o Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – najlepiej przed złożeniem wniosku mieć już ogólną wizję domu, programu funkcjonalnego, ilości kondygnacji, pomieszczeń, kształtu dachu. Może to być wydruk ze strony internetowej projektanta lub własny szkic. Dzięki temu możemy już składając wniosek o Warunki Zabudowy mieć częściowy wpływ na to, jaki dom będziemy mogli postawić na naszej działce.

Wybór projektanta adaptującego – projektantem adaptującym powinien być architekt posiadający uprawnienia do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej, znający uwarunkowania lokalne i współpracujący z projektantami branżowymi tj. konstruktorem i instalatorami sanitarnym i elektrycznym. Projektant adaptujący może odegrać ważną rolę w prowadzonym przez nas procesie budowlanym. Oprócz sporządzenia Projektu Zagospodarowania Terenu i dokonania zmian w gotowym projekcie, może być również bardzo pomocny przy załatwianiu formalności. Do projektanta adaptującego powinna należeć również adaptacja części branżowych projektu, czyli części konstrukcyjnej, instalacji elektrycznych i sanitarnych. Może on również nanieść zmiany w projekcie w trakcie budowy, doradzić nam jak budować dom. Warto więc zlecić projektantowi adaptującemu koordynację wielobranżowej adaptacji naszego projektu.

5. Inwentaryzacja zieleni – jeżeli na naszej działce znajdują się drzewa inne niż owocowe, o obwodzie przekraczającym 50 cm na wysokości ok. 150 cm nad ziemią; podlegają one ochronie miejscowego zarządu zieleni. Jeżeli decydujemy się na wycinkę, lub przesadzenie któregoś z drzew, należy sporządzić Inwentaryzację Zieleni. Można zrobić to samemu podając dokładne nazwy polskie i łacińskie gatunków drzew oraz ich przybliżony rozmiar, lub zlecić to wyspecjalizowanej firmie. Należy jednak wziąć pod uwagę, że zmiany zieleni wysokiej na działce poza drzewami owocowymi podlegają opłatom, które zostaną obliczone zgodnie z obowiązującą taryfą.

6. Decyzja lokalizacji zjazdu z drogi publicznej – jeżeli na (3) mapie do celów opiniodawczych nie ma zaznaczonego zjazdu z istniejącej drogi na teren naszej działki, należy zwrócić się z wnioskiem o zlokalizowanie takiego zjazdu do lokalnego zarządcy drogi.

Jest to dokument, który należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę.

7. Warunki przyłączenia do sieci energetycznej – Jednym z obowiązków Inwestora jest zapewnienie dostawy do domu niezbędnych mediów w celu spełnienia wymagań sanitarnych i użytkowych zapisanych w Prawie Budowlanym i innych obowiązujących przepisach.

W uzupełnieniu wniosków o warunki przyłączenia do poszczególnych dostawców mediów może pomóc nam (4) projektant adaptujący po konsultacji z projektantami branżowymi.

W warunkach przyłączenia opisane są miejsca, z których zostanie przyłączona sieć odbiorcza naszego domu oraz sposoby zawarcia umów na dostawy mediów.

8. Warunki przyłączenia do sieci gazowej – ważną decyzją w trakcie wyboru projektu domu i konsultacji z projektantem adaptującym jest wybór sposobu ogrzewania domu. Przemyślany i dobrze zaprojektowany system pozwala uchronić nas przed stratami ciepła w domu i poważnymi kosztami utrzymania niesprawnej instalacji grzewczej. Nasze projekty są opracowane pod kątem ogrzewania gazem ziemnym. Jeżeli mają Państwo pomysł na inne ogrzewanie domu, warto przedyskutować to rozwiązanie z projektantem adaptującym i zlecić obliczenia i adaptację instalacji współpracującemu z nim instalatorowi. Stosowanie rozwiązań „zasłyszanych” w rozmowach bądź opracowanych przez domorosłych inżynierów może niestety skutkować kompletnie nieekonomicznym i niewydajnym systemem. Warto więc to zadanie polecić specjalistom.

9. Warunki przyłączenia do sieci wodociągowej

10. Warunki przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej

11. Warunki przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej - jeżeli w drodze sąsiadującej z naszą działką istnieje specjalistyczna sieć kanalizacji deszczowej, lokalny zarządca wodociągów i kanalizacji wskaże nam miejsce przyłączenia do tej sieci. Wówczas rynny odprowadzające wodę z dachu będą musiały być sprowadzone do gruntu i osobnymi rurami kanalizacyjnymi połączone z kanalizacją deszczową. Najczęściej jednak na terenach podmiejskich wodociągi nie wydają warunków przyłączenia do kanalizacji deszczowej ze względu na jej brak. Może być to podstawą do rozsączania wód opadowych w gruncie lub odprowadzenia ich do zbiornika bezodpływowego (szamba). Niekiedy zarządca sieci kanalizacyjnej pozwala podłączyć rynny do kanalizacji ogólnospławnej.

12. Warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej – ewentualnie, zależnie od wybranego systemu ogrzewania. Przyłączenie do lokalnej sieci ciepłowniczej wymaga budowy węzła cieplnego lub rozbudowy istniejącego węzła. Z reguły jest to rozwiązanie nie stosowane w budownictwie jednorodzinnym.

13. Zapewnienie odbioru odpadków stałych – w tym celu należy zwrócić się do lokalnej firmy zajmującej się wywozem śmieci. Nie jest to dokument konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę.

14. Zapewnienie przyłączenia do sieci telekomunikacyjnej – nie jest to dokument wymagany do pozwolenia na budowę, jednak jeżeli chcemy korzystać w przyszłości z rozwiązań telekomunikacyjnych trzeba zaznaczyć chęć podłączenia się do sieci. Lokalny operator opracuje wtedy plan rozwoju sieci bądź po prostu weźmie pod uwagę naszą nieruchomość podczas opracowywania takiego planu.

15. Pozwolenie na wycinkę lub przesadzenie drzew i krzewów – jeżeli będziemy chcieli wprowadzać znaczące zmiany w istniejącym drzewostanie na naszej nieruchomości, będzie trzeba uzyskać zgodę na wycinkę bądź przesadzenie drzew i krzewów od miejscowego zarządcy zieleni wraz z naliczeniem opłat za zmiany. W tym celu będzie również niezbędna (5) inwentaryzacja zieleni.

16. Mapa do celów projektowych – opracowanie mapy do celów projektowych należy zlecić uprawnionemu geodecie. Mapa taka jest opracowywana na podstawie (3) mapy do celów opiniodawczych i jest jej uaktualnieniem. Projekt Zagospodarowania Terenu jest elementem adaptacji i jego wykonanie leży w zakresie prac (4) projektanta adaptującego.

17. Wielobranżowa adaptacja projektu – według zapisów Prawa Budowlanego „Projekt Gotowy” może być użyty po zaadaptowaniu go do zapisów (3) Planu Miejscowego lub decyzji o (4) Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu oraz do warunków lokalnych. Należy przez to rozumieć, że konieczna jest adaptacja całości projektu, więc wszystkich jego branż. Adaptacji takiej powinien dokonać (4) projektant adaptujący we współpracy z projektantami branżowymi. Dokonując adaptacji projektant adaptujący staje się jednocześnie głównym projektantem takiego domu.

18. Opracowanie projektów i wykonanie przyłączy – uzyskanie pozwolenia na budowę domu nie jest jednoznaczne z pozwoleniem na wykonanie przyłączenia do poszczególnych mediów. Najczęściej umowy przyłączeniowe dla indywidualnych odbiorców są formułowane w taki sposób, że w projektowaniu, wykonaniu i kosztach przyłącza w największym stopniu partycypuje dostawca medium a my jesteśmy zobowiązani do pokrycia tylko małej części kosztów przyłącza oraz do wykonania sieci odbiorczej na terenie naszej działki (tzw. opłata przyłączeniowa). Przyłączem nazywa się odcinek sieci prowadzony od miejsca podłączenia do sieci zbiorczej (np. rury sieci wodociągowej lub stacji transformatorowej) do skrzynki lub studzienki na granicy naszej działki.

19. Pozostałe formalności – w przypadku poszczególnych inwestycji do zgromadzenia kompletnej dokumentacji budowlanej mogą być wymagane dodatkowe uzgodnienia, opinie bądź opracowania (np. uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków, właścicielami sąsiednich nieruchomości, zarządem zieleni, ochroną środowiska). O pomoc w ich określeniu należy zwrócić się do (4) projektanta adaptującego jak najszybciej po rozpoczęciu współpracy. Podstawą do rozeznania się w lokalnych uwarunkowaniach będzie jednak samodzielnie przeprowadzona (1) analiza stanu formalno – prawnego działki poprzedzająca zakup nieruchomości.

20. Wniosek o pozwolenie na budowę (wzór wniosku o pozwolenie na budowę można znaleźć w internecie) – po skompletowaniu dokumentacji możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Jeżeli nie zaistnieją dodatkowe okoliczności, urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję o pozwoleniu na budowę. W przypadku możliwych do uzupełnienia braków w dokumentacji przyśle wezwanie do uzupełnienia wniosku.

W przypadku naruszenia zapisów Planu Miejscowego lub Warunków Zabudowy, bądź rażącego naruszenia przepisów Prawa Budowlanego, urząd może wydać decyzję odmowną i nie udzielić pozwolenia na budowę. Wówczas należy ponownie przeanalizować sytuację pod kątem brakujących formalności i w miarę możliwości uzupełnić je. Poprawioną dokumentację składamy ponownie i procedura 65-dniowa zaczyna się od początku. Obecnie w Sejmie i Senacie trwają prace nad zmianą Prawa Budowlanego. Być może już niedługo projekty domów jednorodzinnych nie będą musiały przechodzić czasochłonnej procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Dokumentacja projektowa będzie składana w urzędzie jedynie jako zgłoszenie i po 30 dniach, w przypadku braku uwag ze strony urzędników, będzie można zarejestrować budowę.

Zespół Pracowni Dobre Domy

www.dobredomy.pl

Zamów bezpłatny katalog Darmowe konsultacje z architektem
Twoja przeglądarka nie spełnia minimalnych wymagań naszego nowego serwisu!

Uaktualnij przęglądarkę aby wyświetlić naszą stronę poprawnie. Aktualizacja

×